Betriebskostenverordnung 2026: umlagefähige Kosten im Überblick

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) legt für 2026 weiterhin abschließend fest, welche Kostenarten Vermieter über die Nebenkostenabrechnung auf Mieter umlegen dürfen. Spannend wird es 2026 vor allem bei zwei anderen Gesetzen: der CO₂-Kostenaufteilung zwischen Vermieter und Mieter und der Pflicht, unterjährig über den Verbrauch zu informieren. An diesen beiden Punkten hängt am Ende, ob Ihre Abrechnung 2026 überhaupt hält.

Für Bestandshalter mit mehreren hundert Wohneinheiten reicht die reine Kenntnis der 17 Kostenarten nicht mehr aus. Fehlerhafte CO₂-Angaben, verpasste Fristen bei der Verbrauchsinformation oder eine unvollständige Abrechnung kosten über ein ganzes Portfolio schnell echtes Geld und sorgen für einen Dauerstrom an Mieteranfragen.

Welche 17 Kostenarten sind nach der Betriebskostenverordnung 2026 umlagefähig?

Nach § 2 BetrKV sind 2026 unverändert 17 Kostenarten umlagefähig, sofern der Mietvertrag die Umlage konkret vereinbart. In der Praxis sollten Sie sich jede Position einzeln ansehen, weil bei fast jeder eigene Nachweis- und Abgrenzungsfragen auftauchen.

Nr. 17 BetrKV richtig vereinbaren: Der Bundesgerichtshof verlangt für „sonstige Betriebskosten" eine konkrete Benennung im Mietvertrag, ein pauschaler Verweis auf die Position genügt nicht. Nach diesem Maßstab bestätigte der BGH 2022 die Umlage von Kosten für Mülltrennungskontrolle und Rauchwarnmelder-Wartung, weil beide Positionen im Vertrag ausdrücklich benannt waren.

Welche Kosten darf die BetrKV 2026 nicht auf Mieter umlegen?

§ 1 BetrKV schließt Verwaltungskosten, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sowie einmalige Kosten ausdrücklich von der Umlage aus. Genau an dieser Grenze entstehen die meisten Abgrenzungsfragen im Tagesgeschäft einer Hausverwaltung.

Verwaltungskosten umfassen das Personal der Hausverwaltung und die Kontoführung, aber auch die Rechtsberatung rund um das Mietverhältnis zählt dazu. Instandhaltung und Instandsetzung betreffen die Reparatur oder den Ersatz defekter Bauteile, etwa den Austausch eines Aufzugsmotors oder eine Dachsanierung. Die jährliche Wartung des Aufzugs bleibt umlagefähig, weil sie den Betrieb sichert und keinen Mangel beseitigt. In vielen Betriebskostenprüfungen hängt genau an dieser Frage, ob etwas Wartung oder schon Reparatur ist, was am Ende umlagefähig bleibt.

Wie teilt das CO2KostAufG die CO₂-Kosten 2026 zwischen Vermieter und Mieter auf?

Seit 2023 teilt das CO2KostAufG die CO₂-Kosten aus der Heizkostenabrechnung von Wohngebäuden über ein zehnstufiges Modell zwischen Vermieter und Mieter auf, gestaffelt nach dem CO₂-Ausstoß des Gebäudes je Quadratmeter und Jahr. Bei besonders ineffizienten Gebäuden trägt der Vermieter bis zu 95 Prozent der CO₂-Kosten, bei Nichtwohngebäuden gilt 2026 übergangsweise weiterhin eine pauschale hälftige Aufteilung, weil das für 2025 angekündigte Stufenmodell für diese Gebäudeklasse noch aussteht.

Der nationale CO₂-Preis selbst hat 2026 eine neue Mechanik: Statt eines Festpreises gilt erstmals ein Versteigerungskorridor von 55 bis 65 Euro je Tonne, der Zertifikatepreis wurde für das Jahr auf 60 Euro aktualisiert. Höhere CO₂-Kosten schlagen damit direkt auf den Betrag durch, der über das Stufenmodell verteilt wird. Umso wichtiger wird es, den Gebäudeverbrauch tatsächlich zu messen und nicht nur zu schätzen. Warum gemessene Werte hier so viel aussagekräftiger sind als Schätzungen, haben wir im Beitrag zum CO₂-Monitoring im Gebäude genauer erklärt.

Der im April 2026 vorgelegte erste Evaluationsbericht des Bundeswirtschaftsministeriums zum CO2KostAufG ist in einem Punkt eindeutig: Der Vermieteranteil bleibt im Marktdurchschnitt deutlich unter der angestrebten hälftigen Verteilung, die Behörde empfiehlt eine Anpassung des Stufenmodells, unter anderem durch Werte ohne Witterungsbereinigung.

Zwei Perspektiven auf dieselben Zahlen: Der Deutsche Mieterbund verweist auf eigene Auswertungen von über 100.000 Gebäuden, wonach Mieter im Schnitt 73 Prozent der CO₂-Kosten tragen. Der GdW warnt in Stellungnahmen zum Gebäudemodernisierungsgesetz dagegen vor Kostenrisiken für Vermieter durch schwer kalkulierbare Beimischbrennstoffpreise. Beide Einschätzungen sind Verbandspositionen und keine neutralen Erhebungen.

Mit dem im Juli 2026 verabschiedeten und am 29. Juli 2026 in Kraft getretenen Gebäudemodernisierungsgesetz wurde das CO2KostAufG bereits novelliert. Für Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaut werden, gilt ab 1. Januar 2028 anstelle des Stufenmodells eine pauschale hälftige Aufteilung, einschließlich der dann erstmals separat auszuweisenden Gasnetzentgelte. Bestandsanlagen genießen Bestandsschutz und bleiben beim bisherigen Stufenmodell. Wer diese CO₂-Kostenaufteilung in der Heizkostenabrechnung nicht oder fehlerhaft ausweist, muss die gesamten CO₂-Kosten allein tragen, eine Korrektur ist innerhalb der zwölfmonatigen Widerspruchsfrist nach § 556 Abs. 3 BGB möglich.

Welche Frist gilt 2026 für die unterjährige Verbrauchsinformation nach der Heizkostenverordnung?

Nach § 6a HeizkostenV müssen Vermieter Mietern seit Dezember 2022 monatlich eine unterjährige Verbrauchsinformation (uVI) bereitstellen, sobald fernablesbare Zähler installiert sind. Bis zum 31. Dezember 2026 müssen alle noch nicht fernablesbaren Bestandsgeräte nachgerüstet oder ersetzt werden, ab 1. Januar 2027 gilt die Pflicht praktisch flächendeckend.

Eine VDIV-Umfrage unter mehr als 300 Verwaltungen zeigt, dass bereits rund 23 Monate vor Fristablauf 58 Prozent der Eigentümergemeinschaften und 61 Prozent der Mietobjekte mit fernauslesbaren Geräten ausgestattet waren. Wie sich dieser laufende Betrieb für die Praxis nutzen lässt, beschreibt unser Beitrag zum Heizungsmonitoring im Mehrfamilienhaus, das genau diese Daten schon vor der Jahresabrechnung sichtbar macht.

Kürzungsrecht bei fehlender uVI: Fehlt die monatliche Verbrauchsinformation trotz vorhandener Technik, dürfen Mieter ihre Heizkosten pauschal um 3 Prozent kürzen. Wird gar nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, kann die Kürzung bis zu 15 Prozent betragen, beide Kürzungsrechte lassen sich kombinieren.

Welche Fehler führen bei der Betriebskostenabrechnung 2026 am häufigsten zum Streit?

Die häufigsten Streitpunkte drehen sich um Formfehler und verpasste Fristen, seltener um falsch gewählte Kostenarten. Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen, danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, während ein Guthabenanspruch des Mieters bestehen bleibt. Maßgeblich ist ausschließlich der nachweisbare Zugang beim Mieter.

Für die formelle Wirksamkeit verlangt der Bundesgerichtshof vier Mindestangaben in jeder Abrechnung:

Eine weitere Fehlerquelle ist seit dem Wegfall des sogenannten Nebenkostenprivilegs zum 1. Juli 2024 entstanden: Kabelanschlussgebühren dürfen nicht mehr pauschal umgelegt werden, was laut Mieterbund zu einer rund 42-prozentigen Kostenreduktion bei dieser Position führte. Welche Größenordnung Betriebskosten insgesamt erreichen, zeigt der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes: Für das Abrechnungsjahr 2024 lagen die Betriebskosten bundesweit bei durchschnittlich 2,67 Euro je Quadratmeter und Monat, ein Anstieg von mehr als 6 Prozent gegenüber dem Vorjahr, mit Heizung und Warmwasser als größtem Einzelposten.

Wie sichern digitale Verbrauchsdaten eine rechtssichere Betriebskostenabrechnung im Portfolio?

Mit digitalen Verbrauchs- und Betriebsdaten haben Sie die Abrechnung besser im Griff. Aus einer geprüften Datenbasis lassen sich die Stufenzuordnung nach dem CO2KostAufG und die monatliche uVI-Pflicht abdecken, ebenso der Verteilerschlüssel, den der BGH verlangt. Für ein Portfolio mit mehreren hundert Gebäuden ist das die Voraussetzung, um Fristen und Formvorgaben über viele Liegenschaften gleichzeitig einzuhalten.

Genau dafür ist die KUGU Messdienstplattform gebaut: Sie führt Zähler-, Verbrauchs- und Abrechnungsdaten aus dem Bestand in einem System zusammen, sodass die monatliche Verbrauchsinformation, die CO₂-Stufenzuordnung und die Jahresabrechnung auf denselben geprüften Werten beruhen. Welche Betriebsdaten für Steuerung und Berichterstattung wirklich zählen, haben wir im Beitrag zu ESG-Daten in Immobilien genauer aufgeschlüsselt.

BetrKV 2026: Compliance verschiebt sich von der Kostenliste zu den Daten

An der Kostenliste der BetrKV ändert sich 2026 kaum etwas. Das eigentliche Risiko steckt heute in den Daten dahinter, genauer gesagt darin, wie genau sie sind. Eine falsch zugeordnete CO₂-Stufe, eine fehlende monatliche Verbrauchsinformation oder ein nicht nachvollziehbarer Verteilerschlüssel führen zu Kürzungen oder vollständigem Kostenausfall, unabhängig davon, welche Kostenart betroffen ist.

Für die Praxis heißt das: Prüfen Sie noch 2026, welche Liegenschaften im Portfolio bereits fernablesbare Zähler haben, wie die CO₂-Stufenzuordnung dokumentiert wird und ob die vier BGH-Pflichtangaben in jeder Abrechnung konsistent hinterlegt sind. Wer diese drei Punkte vor der nächsten Abrechnungssaison klärt, reduziert Widersprüche und Nachforderungsausfälle spürbar.

Häufige Fragen zur Betriebskostenverordnung 2026

Dürfen Verwaltungskosten für die Hausverwaltung auf die Betriebskostenabrechnung umgelegt werden?

Nein, Verwaltungskosten sind nach § 1 BetrKV ausdrücklich von der Umlage ausgeschlossen. Das gilt unabhängig davon, ob die Verwaltung intern oder extern organisiert ist. Vermieter tragen diese Kosten grundsätzlich selbst.

Wie lange hat der Vermieter Zeit, die Betriebskostenabrechnung nach Ende des Abrechnungsjahres zuzustellen?

Zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums, danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen. Maßgeblich ist der nachweisbare Zugang beim Mieter, das reine Versanddatum genügt nicht. Auch der Mieter muss Einwendungen innerhalb derselben Frist ab Zugang erheben.

Was passiert, wenn die CO₂-Kostenaufteilung in der Heizkostenabrechnung fehlt?

Dann trägt der Vermieter die gesamten CO₂-Kosten allein, der Mieter zahlt nichts davon. Diese Rechtsfolge greift bei fehlender ebenso wie bei fehlerhafter Aufteilung. Eine Korrektur ist nur innerhalb der zwölfmonatigen Widerspruchsfrist möglich.

Können Mieter die Heizkosten kürzen, wenn keine monatliche Verbrauchsinformation kommt?

Bei fehlender uVI trotz vorhandener fernablesbarer Technik dürfen Mieter ihre Heizkosten pauschal um 3 Prozent kürzen. Fehlt die verbrauchsabhängige Abrechnung komplett, kann die Kürzung bis zu 15 Prozent betragen. Beide Kürzungsrechte lassen sich kombinieren.

Zählt die Kabelanschlussgebühr 2026 noch zu den umlagefähigen Betriebskosten?

Nein. Seit dem 1. Juli 2024 dürfen Kabelanschlussgebühren nicht mehr pauschal über die Betriebskostenabrechnung laufen, und daran ändert sich auch 2026 nichts. Betroffen ist die Position Gemeinschafts-Antenne und Breitbandnetz nach § 2 Nr. 15 BetrKV.