CO₂-Kosten im Gebäudebestand: Preispfad bis 2027 und Folgen

Die CO₂-Kosten sind für Vermieter seit 2021 spürbar gestiegen, und der nationale Preis hat sich seither mehr als verdoppelt. Je nach Effizienz Ihres Gebäudes tragen Sie davon bis zu 95 Prozent selbst. Für die Planung bis 2030 entscheiden Ihre Stufe und Ihr Verbrauch.

CO₂-Kosten 2026: Was CO₂ je Megawattstunde Gas und Heizöl heute kostet

Im Korridor 2026 kostet CO₂ rund 11 bis 13 Euro je MWh Erdgas und rund 15 bis 17 Euro je Megawattstunde Heizöl, jeweils netto. Seit diesem Jahr gibt es keinen Festpreis mehr: Die Zertifikate im nationalen Emissionshandel (nEHS) werden nach Angaben der Deutschen Emissionshandelsstelle in einem Preiskorridor zwischen 55 und 65 €/t versteigert. Deckt die Auktionsmenge die Nachfrage nicht, folgt ein Festpreisverkauf zu 68 €/t.

Die Aufschläge beruhen auf Emissionsfaktoren von rund 0,201 kg CO₂/kWh für Erdgas und 0,266 kg CO₂/kWh für Heizöl, bezogen auf den Heizwert. Der Anstieg kam in festen Stufen, von 25 €/t im Jahr 2021 bis 55 €/t im Jahr 2025.

ETS2 ab 2028: Welche Preisbandbreite in die Planung 2027–2030 gehört

Für 2027 ändert sich weniger, als viele Planungen annehmen: Der vollumfängliche Start des ETS2 für Gebäude und Verkehr ist mit der Verordnung (EU) 2026/667 verbindlich auf 2028 verschoben. Bis einschließlich 2027 bleibt die Abgabepflicht im nationalen System. Der Bundestag hat am 15. Oktober 2026 zudem eine Novelle des Brennstoffemissionshandelsgesetzes (BEHG) beschlossen, die den Korridor von 55 bis 65 €/t auch für 2027 fortführen soll.

Parallel läuft der Übergang bereits. Die ETS2-Berichtspflichten gelten seit 2024, allerdings ohne Abgabe von Zertifikaten. Ab Januar 2027 beginnen vorgezogene Versteigerungen, sogenannte early auctions. Sie liefern das erste echte Marktpreissignal, bevor das neue System 2028 greift.

Ab 2028 bildet sich der Preis frei, eine harte Obergrenze gibt es nicht. Stattdessen soll die Marktstabilitätsreserve dämpfen: Liegt der Preis zwei Monate in Folge über einer Zielmarke von 45 €/t (Preisbasis 2020), können zusätzliche Zertifikate freigegeben werden. Die EU-Kommission hat im November 2025 vorgeschlagen, dafür bis zu 80 Millionen Zertifikate pro Jahr bereitzustellen. Das verlangsamt einen Preisanstieg, verhindert ihn aber nicht.

Für die Wirtschaftsplanung ergibt sich daraus ein Basisszenario um 80 €/t, nah am Marktanker. Die Kommissionszahl taugt als Untergrenze, das EWI-Szenario als Stresstest für Objekte in den oberen Stufen. Die Spanne entsteht vor allem durch die offene Frage, wie konsequent die EU ihre Klimaziele über den Preis durchsetzt.

Planungsfehler Einzelwert: Wer 2028 mit einem einzigen Preis plant, rechnet faktisch mit dem günstigsten Verlauf. Belastbarer sind drei Szenarien je Gebäude: Untergrenze, Basisszenario und Stresstest. So sieht Ihr Gremium sofort, welche Objekte im Stressfall die Marge treffen.

Stufenmodell: Wie die CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden

Der Vermieteranteil richtet sich nach dem spezifischen CO₂-Ausstoß des Gebäudes in kg je m² Wohnfläche und Jahr: Je höher der Wert, desto mehr tragen Sie selbst. Grundlage ist seit dem 1. Januar 2023 das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO₂KostAufG) mit einem Stufenmodell aus zehn Stufen.

Ihre Stufe ermitteln Sie selbst in wenigen Minuten. Nehmen Sie die letzte Rechnung Ihres Brennstofflieferanten, entnehmen Sie die ausgewiesene CO₂-Menge in kg und teilen Sie diese durch die beheizte Wohnfläche.

Ein Stufensprung zahlt sich doppelt aus, weil weniger CO₂ anfällt und davon ein kleinerer Teil bei Ihnen bleibt. Ein Gebäude mit 36 Tonnen CO₂ jährlich liegt in der 40-Prozent-Stufe. Sinkt der Ausstoß auf 31,68 Tonnen, rutscht es in die 30-Prozent-Stufe. Beim mittleren Korridorpreis fällt der Vermieteranteil damit von 864 Euro auf 570 Euro, also um knapp 300 Euro pro Jahr und Gebäude.

Beispielrechnung: Was ein Mehrfamilienhaus und ein Portfolio real an CO₂-Kosten zahlen

Ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen, 400 m² Wohnfläche und 70.000 kWh Gasverbrauch kostet Sie 2026 beim mittleren Korridorpreis rund 422 Euro CO₂-Kosten im Jahr. Der Rechenweg in fünf Schritten (netto, ohne Mehrwertsteuer):

Hochgerechnet auf 100 vergleichbare Gebäude mit 600 Wohnungen sind das 2026 rund 42.000 Euro, die nicht umlagefähig sind und direkt das Ergebnis belasten. Bleiben Verbrauch und Stufe gleich, verschiebt der ETS2 diese Summe ab 2028 deutlich. Zur Kommissionszahl sind es rund 32.000 Euro, im Basisszenario mit 80 €/t rund 56.000 Euro. Im EWI-Szenario mit 250 €/t steigt der Betrag auf rund 176.000 Euro, das entspricht etwa 290 Euro je Wohnung.

Den exakten Emissionsfaktor Ihres Gases weist der Lieferant auf der Rechnung aus. Er kann leicht vom Standardwert abweichen, und an Stufengrenzen entscheiden oft wenige Zehntel über den Anteil. Damit Sie solche Grenzfälle im Portfolio früh erkennen, bereitet KUGU VIS, das Visuelle-Informationssystem der KUGU Energieplattform, Betriebszustände, Verbräuche und Auffälligkeiten je Anlage auf und führt eine Anlagendiagnose durch.

Wissenswert: Senkt dasselbe Haus seinen Verbrauch um 12 Prozent, fällt der Ausstoß auf rund 31 kg CO₂/m² und das Gebäude rutscht in die 40-Prozent-Stufe. Zum mittleren Korridorpreis sinkt der Vermieteranteil von 422 auf rund 297 Euro. Im EWI-Szenario sind es rund 520 Euro weniger je Gebäude, im 100er-Portfolio gut 52.000 Euro im Jahr.

Drei Hebel gegen steigende CO₂-Kosten und wie schnell sie wirken

Am schnellsten wirkt der Betrieb: Digitale Heizungsoptimierung greift innerhalb einer Heizperiode und ohne Eingriff in die Bausubstanz. Energieträgerwechsel und Sanierung senken die Last stärker, brauchen aber Monate bis Jahre und fünf- bis sechsstellige Budgets je Gebäude.

KUGU EOS, das Energie-Optimierungssystem der KUGU Energieplattform, steuert bestehende Heizanlagen automatisiert und optimiert die Energiebereitstellung kontinuierlich nach Bedarf. Grundlage ist ein digitaler Gebäudezwilling, der Gebäudeeigenschaften, Wetterdaten, Nutzungsmuster und Anlagenverhalten zusammenführt. Das funktioniert herstellerunabhängig und ohne Heizungstausch.

Bei der Gewobag wurden in zehn Objekten zwischen Oktober 2024 und März 2025 rund 260.000 kWh, über 50 Tonnen CO₂ und mehr als 18.000 Euro Energiekosten eingespart. Die detaillierte Auswertung über 1.055 Heiztage zeigt im Schnitt 23 Prozent Einsparung. Die Garantie wurde in allen zehn Objekten erreicht, danach wurde der Einsatz auf über 300 Objekte ausgeweitet.

Für Gebäude mit Wärmepumpe endet die CO₂-Kostenpflicht. Die Wirtschaftlichkeit hängt dann am Strompreis. Hier verknüpft EOS Strompreisdynamik den Heizbetrieb mit dynamischen Strompreisen, damit die Wärmepumpe bevorzugt in günstigen Phasen läuft.

CO₂-Kosten in der Abrechnung: Fernwärme, Nichtwohngebäude und Pflichtangaben

Ihre Heizkostenabrechnung muss nach § 7 Abs. 3 CO₂KostAufG drei Angaben enthalten: den Mieteranteil an den CO₂-Kosten, die Einstufung des Gebäudes in kg CO₂/m² und die Berechnungsgrundlagen, also CO₂-Menge, CO₂-Kosten und Wohnfläche. Die Daten dafür liefert der Brennstoff- oder Wärmelieferant. Er muss nach § 3 Brennstoffemissionen, CO₂-Preisbestandteil, Emissionsfaktor und Energiegehalt auf der Rechnung ausweisen. Die Aufteilung berechnen Sie als Vermieter. Fehlt sie oder ist sie fehlerhaft, darf der Mieter seinen Heizkostenanteil um 3 Prozent kürzen.

Über ein Portfolio hinweg ist das vor allem eine Prozessfrage. Die KUGU Submetering Suite auf der KUGU Messdienstplattform ist für die digitale Heiz- und Betriebskostenabrechnung gedacht. Sie umfasst automatisierten UVI-Versand und zentrale Datenverwaltung, sodass Verbrauchs- und Abrechnungsdaten an einer Stelle zusammenlaufen.

Fernwärme fällt unter die Aufteilung, sofern das Netz fossile Brennstoffe mit CO₂-Preis einsetzt. Der Wärmelieferant berechnet den Emissionsfaktor seines Netzes jährlich nach der finnischen Methode neu. Dieses Verfahren teilt die Emissionen gekoppelter Strom- und Wärmeerzeugung auf beide Produkte auf. Der Faktor liegt jeweils ab dem 31. März für das Vorjahr vor. Wärme aus Biomasse, Solarthermie oder Großwärmepumpen ist nicht erfasst.

Bei Wärmepumpen, Nachtspeicherheizungen und Pelletheizungen findet grundsätzlich keine CO₂-Kostenaufteilung statt. Heizstrom unterliegt nicht dem BEHG, und Holzpellets tragen als Biomasse keinen Emissionsfaktor im nationalen Emissionshandel.

Für Nichtwohngebäude wie Büros oder Gewerbeobjekte gilt kein Stufenmodell. Hier werden die CO₂-Kosten pauschal hälftig geteilt, unabhängig vom energetischen Zustand. Ein eigenes Modell war für 2025 angekündigt (§ 8 Abs. 4 CO₂KostAufG), wurde aber bis heute nicht erlassen. In gemischten Portfolios sollten Sie Wohn- und Nichtwohngebäude deshalb getrennt planen.

Die zwei Geschwindigkeiten der CO₂-Kostensenkung

Das eigentliche Planungsrisiko ist das Nebeneinander zweier Zeitachsen, weniger der CO₂-Preis selbst. Betriebsoptimierung wirkt in einer Heizperiode, Sanierung erst nach Jahren. Wer nur Sanierungsbudgets für 2028 einplant, lässt die Einsparungen von 2026 und 2027 liegen, und zwar genau dann, wenn der Korridor noch planbar ist.

Häufige Fragen zu CO₂-Kosten im Gebäudebestand

Was passiert, wenn ein kalter Winter den Verbrauch erhöht?

Schon rund 6 Prozent Mehrverbrauch heben das Beispielhaus über die Grenze von 37 kg CO₂/m² in die 60-Prozent-Stufe. Der Vermieteranteil steigt zum mittleren Korridorpreis dann von rund 422 auf rund 537 Euro. Gebäude knapp unter einer Stufengrenze brauchen deshalb einen Puffer in der Planung.

Was passiert, wenn die Auktionsmenge der nEHS-Zertifikate die Nachfrage nicht deckt?

Dann greift ein Festpreisverkauf zu 68 €/t, also 3 Euro über der Obergrenze des Korridors. Ihr Lieferant gibt diesen Preis über die Brennstoffrechnung weiter. Setzen Sie 68 €/t deshalb als oberen Planungswert für 2026 und, falls die BEHG-Novelle so in Kraft tritt, auch für 2027 an.

Gilt das Stufenmodell auch für den Laden im Erdgeschoss eines Wohnhauses?

Ja, sofern das Gebäude überwiegend zum Wohnen genutzt wird. Entscheidend ist die Nutzung des Gebäudes, nicht die einzelner Einheiten. Die hälftige Pauschalaufteilung gilt nur für Gebäude, die überwiegend gewerblich genutzt werden.

Ab wann lohnt sich ein Wechsel auf Wärmepumpe allein wegen der CO₂-Kostenpflicht?

Selten, denn die CO₂-Kosten allein tragen die Investition nicht. Einem Heizungstausch für 60.000 bis 120.000 Euro steht im Beispielhaus ein Vermieteranteil von rund 422 Euro gegenüber, selbst bei 250 €/t rund 1.760 Euro im Jahr. Wirtschaftlich wird der Wechsel erst mit Energieeinsparung, Förderung und dem Lebensende der Altanlage.

Was bringt eine Einsparung von 20 Prozent im Beispielhaus?

Rund 150 Euro weniger Vermieteranteil pro Jahr zum mittleren Korridorpreis, weil das Haus auf etwa 28 kg CO₂/m² und damit in die 40-Prozent-Stufe fällt. Im EWI-Szenario mit 250 €/t sind es rund 630 Euro je Gebäude, im 100er-Portfolio gut 63.000 Euro.

Welche Daten braucht ein Portfolio für die objektscharfe Berechnung?

Vier Angaben je Gebäude: CO₂-Menge, CO₂-Kosten und Emissionsfaktor aus der Lieferantenrechnung sowie die beheizte Wohnfläche. Liegen diese Werte zentral vor, lässt sich die Stufe jedes Objekts jährlich ohne Einzelrecherche aktualisieren.