CO₂-Abgabe für Gebäude: Kosten, Stufenmodell, Aufteilung

Die CO₂-Abgabe kostet 2026 zwischen 55 und 65 Euro je Tonne CO₂, amtlich für die Kostenaufteilung auf 60 Euro festgesetzt. Wie viel davon als Vermieteranteil auf Ihr Portfolio entfällt, hängt allein davon ab, wie viel CO₂ jedes Gebäude pro Quadratmeter Wohnfläche ausstößt, eingeordnet über das gesetzliche Zehn-Stufen-Modell des CO2KostAufG.

Für Verwalter und Asset Manager steht dabei mehr auf dem Spiel als eine einzelne Nebenkostenposition. Die Einstufung Ihres Gebäudes bestimmt jedes Jahr neu, welcher Anteil der CO₂-Kosten als zusätzliche Betriebsausgabe im Portfolio hängen bleibt. Wer den Brennstoffverbrauch, die Emissionsfaktoren und die Wohnfläche seiner Bestandsobjekte kennt, kann den Vermieteranteil berechnen und gezielt senken, oft schon durch eine bessere Heizungsbetriebsführung.

Drei Punkte entscheiden 2026 darüber, wie hoch die CO₂-Kosten für Ihr Portfolio ausfallen und wer sie am Ende trägt.

Was kostet die CO₂-Abgabe 2026 pro Tonne und Kilowattstunde?

Der nationale CO₂-Preis nach dem BEHG liegt 2026 erstmals nicht mehr fest, sondern wird in einem gesetzlichen Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne CO₂ versteigert. Für die Kostenaufteilung nach dem CO2KostAufG selbst hat die Deutsche Emissionshandelsstelle (DEHSt) einen eigenen, amtlichen Wert festgelegt: 60,00 Euro je Tonne für das Kalenderjahr 2026.

Für Ihre Bestandsobjekte zählt am Ende der Preis pro verbrauchter Kilowattstunde. Erdgas verursacht rund 0,201 kg CO₂ je kWh, Heizöl rund 0,266 kg, jeweils heizwertbezogen. Bei 60 Euro je Tonne macht das netto etwa 1,2 Cent je kWh Gas und 1,6 Cent je kWh Heizöl. Am oberen Ende des Auktionskorridors von 65 Euro steigt die Belastung brutto auf bis zu 1,55 Cent je kWh Gas und bis zu 20,7 Cent je Liter Heizöl.

Was das für ein einzelnes Objekt bedeutet, zeigt ein Rechenbeispiel mit angenommenen, aber realistischen Werten: Ein Mehrfamilienhaus mit 12 Wohneinheiten, 1.000 Quadratmetern Wohnfläche und Gasheizung verbraucht im Jahr 150.000 Kilowattstunden Erdgas. Bei 60 Euro je Tonne ergeben sich daraus näherungsweise 1.809 Euro CO₂-Kosten für das gesamte Gebäude und Jahr, umgerechnet gut 150 Euro je Wohneinheit. Wie viel davon als Vermieteranteil hängen bleibt, entscheidet erst die Einstufung in das Zehn-Stufenmodell.

Zwei CO₂-Preise, ein Effekt: Der Auktionskorridor von 55 bis 65 Euro bestimmt, was Energieversorger für ihre Emissionszertifikate zahlen und über den Brennstoffpreis weiterreichen. Für die CO2KostAufG-Kostenaufteilung zählt dagegen ausschließlich der amtliche DEHSt-Wert von 60 Euro je Tonne, unabhängig davon, wo der tatsächliche Zertifikatspreis im Korridor liegt.

Wie entwickelt sich der CO₂-Preis bis zum Start des EU-ETS2?

Der europaweite Emissionshandel für Gebäude und Verkehr, EU-ETS2, startet erst 2028 und damit ein Jahr später als ursprünglich geplant. Die EU-Umweltminister hatten die Verschiebung im November 2025 beschlossen, das EU-Parlament bestätigte sie am 13. November 2025; bis zum Start bleibt der nationale BEHG-Preiskorridor maßgeblich.

Die Verschiebung verschafft Portfolios zusätzliche Planungszeit, verändert aber nichts an der Richtung. Ohne die Verschiebung hätte der nationale CO₂-Preis laut Einschätzung des GdW bereits 2027 bei 75 bis 85 Euro je Tonne liegen können. Für die Marktphase ab 2028 rechnen Analysten mit CO₂-Preisen zwischen rund 90 und 250 Euro je Tonne, in Extremszenarien werden sogar 300 Euro genannt.

Für Ihr Portfolio heißt das konkret: Jede Tonne CO₂-Ausstoß, die Sie heute aus der Abrechnung herausrechnen, kostet in drei bis vier Jahren voraussichtlich das Zwei- bis Vierfache. Die Zeit bis 2028 können Sie nutzen, um Ihre teuersten Gebäude aus den oberen Stufen herauszubekommen, bevor der Preis je Tonne deutlich steigt.

Wie verteilt das Zehn-Stufenmodell des CO2KostAufG den Vermieteranteil?

Das Zehn-Stufenmodell teilt die CO₂-Kosten von Wohngebäuden ausschließlich nach dem spezifischen CO₂-Ausstoß in Kilogramm je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr auf. Baujahr und Modernisierungsgrad spielen für die Einstufung selbst keine Rolle. Der Vermieteranteil reicht von 0 Prozent bei sehr effizienten Gebäuden bis 95 Prozent bei sehr emissionsintensiven Gebäuden.

Zurück zum Beispielgebäude: 150.000 Kilowattstunden Erdgas mal 0,201 Kilogramm CO₂ je Kilowattstunde ergeben 30.150 Kilogramm CO₂ im Jahr, geteilt durch 1.000 Quadratmeter Wohnfläche sind das 30,15 Kilogramm CO₂ je Quadratmeter. Das Gebäude landet damit in Stufe 5, mit einem Vermieteranteil von 40 Prozent. Von den rund 1.809 Euro CO₂-Kosten des Jahres zahlt der Vermieter näherungsweise 724 Euro, aufgeteilt auf 12 Wohneinheiten sind das etwa 60 Euro je Einheit.

Was gilt für Nichtwohngebäude und für neu eingebaute Gas- oder Ölheizungen?

Für Nichtwohngebäude gilt bis auf Weiteres eine pauschale hälftige Aufteilung von 50 Prozent Vermieter zu 50 Prozent Mieter, unabhängig vom tatsächlichen CO₂-Ausstoß. Das im Gesetz ursprünglich für 2025 angekündigte eigene Stufenmodell für Nichtwohngebäude wurde bis heute nicht eingeführt, unter anderem wegen der Heterogenität des Nichtwohngebäudebestands, und ist laut Rechtsberatung aktuell auch nicht absehbar.

Für neu eingebaute Heizungen kommt seit diesem Jahr eine zweite, unabhängige Regel hinzu. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz, das am 29. Juli 2026 in Kraft trat, wurde das CO2KostAufG um die neuen Paragrafen 5a, 5b und 5d ergänzt.

Rechtsstand-Update GModG: Für ab 2028 beziehungsweise 2029 neu eingebaute Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen gilt künftig eine zusätzliche pauschale hälftige Kostenteilung bei CO₂-Kosten und Netzentgelten, sowie bei Bio-Brennstoffanteilen, unabhängig vom Stufenmodell für Bestandsanlagen. Eine neue Härtefallregelung nach § 5d entlastet kleine Vermieter in nicht angespannten Wohnungsmärkten. Finanziell wirkt die Neuregelung erst ab dem 1. Januar 2028 für CO₂-Kosten und Netzentgelte sowie ab dem 1. Januar 2029 für Bio-Anteile.

Für Ihr laufendes Portfolio bedeutet das: Solange Sie eine bestehende Gas- oder Ölheizung betreiben, bleibt für die Kostenaufteilung das Zehn-Stufenmodell maßgeblich. Erst ein Neueinbau ab 2028 fällt unter die zusätzliche 50/50-Regel der §§ 5a, 5b und 5d.

Warum tragen Mietende in der Praxis oft mehr als die Hälfte der CO₂-Kosten?

Eine Stichprobenauswertung des Deutschen Mieterbunds von 80 Heizkostenabrechnungen zeigt, dass Mietende im Schnitt rund 73 Prozent der CO₂-Kosten tragen und Vermietende nur rund 27 Prozent. Die vom Gesetzgeber gewollte 50/50-Aufteilung kommt in der Praxis also selten zustande.

Ein Evaluationsbericht des Bundeswirtschaftsministeriums vom April 2026 bestätigt diese Schieflage bundesweit und empfiehlt, das Stufenmodell künftig auf witterungsbereinigte Verbrauchswerte zu stützen, damit milde oder kalte Winter die Einstufung nicht verzerren.

Ein Teil der Abweichung liegt an gesetzlichen Ausnahmen. Denkmalschutz, Milieuschutz oder ein Anschluss- und Benutzungszwang können den Vermieteranteil nach § 9 CO2KostAufG halbieren oder vollständig entfallen lassen, wenn dadurch eine energetische Sanierung wesentlich eingeschränkt wird. Allein in Berlin liegen rund 600.000 Wohnungen in Milieuschutzgebieten, ein regionaler Extremfall, der zeigt, wie stark solche Ausnahmen einzelne Portfolios entlasten können.

Wie berechnen Verwalter den Vermieteranteil Schritt für Schritt?

Der Vermieteranteil ergibt sich aus drei Kernwerten: Brennstoffverbrauch, Emissionsfaktor und Wohnfläche. Der konkrete Ablauf lässt sich in sechs Schritten abbilden.

Die Pflichtangaben für Schritt eins und zwei muss laut § 3 CO2KostAufG der Brennstoff- oder Wärmelieferant selbst ausweisen: Emissionsmenge, CO₂-Preisbestandteil, Emissionsfaktor und Energiegehalt gehören zur Rechnung. In der Praxis übernimmt meist der Messdienst oder das Abrechnungsunternehmen die Zusammenführung dieser Werte mit dem Verbrauch pro Liegenschaft. Wie belastbar diese Rechnung ausfällt, hängt von der Datengrundlage ab: gemessene Werte aus Energie- und Brennstoffrechnungen liefern für die Einstufung eine deutlich verlässlichere Basis als pauschale Schätzungen nach Gebäudetyp.

Wie senken Sie den Vermieteranteil, ohne zu sanieren?

Der Vermieteranteil sinkt immer dann, wenn der spezifische CO₂-Ausstoß je Quadratmeter unter die nächste Stufengrenze fällt. Dafür reicht oft schon ein geringerer Verbrauch. Ein hydraulischer Abgleich beziehungsweise eine Heizungsoptimierung senkt den Heizenergieverbrauch im Bestand nach gängigen Faustwerten um rund 10 bis 15 Prozent; seit 2024 ist er für Heizungsanlagen ab sechs Wohneinheiten gesetzlich vorgeschrieben, mit gestaffelten Fristen bis zum 30. September 2027 für ältere Anlagen.

KUGU EOS, das Energie-Optimierungssystem von KUGU, geht diesen Weg automatisiert weiter: Es optimiert Heizungsanlagen unabhängig vom Anlagenalter und ohne bauliche Eingriffe auf Basis eines digitalen Gebäudezwillings und erzielt dabei im Schnitt über 20 Prozent Energie- und CO₂-Einsparung, wovon 12 Prozent vertraglich garantiert werden. Im Pilotprojekt mit der Gewobag wurde die Garantie in allen Objekten erreicht und in einigen Fällen sogar deutlich übertroffen.

Am Beispielgebäude zeigt sich der Effekt konkret: Sinkt der Gasverbrauch um die garantierten 12 Prozent von 150.000 auf 132.000 Kilowattstunden, fällt der spezifische CO₂-Ausstoß von 30,15 auf 26,53 Kilogramm je Quadratmeter. Das Gebäude rutscht von Stufe 5 in Stufe 4, der Vermieteranteil sinkt von 40 auf 30 Prozent. In Euro summiert sich das doppelt: Die CO₂-Gesamtkosten fallen durch den geringeren Verbrauch auf rund 1.592 Euro, und der Vermieteranteil davon sinkt zusätzlich auf rund 478 Euro, gegenüber 724 Euro zuvor.

Auf einen Blick, Beispielobjekt mit 12 Wohneinheiten: Vermieteranteil vor Optimierung rund 724 Euro pro Jahr in Stufe 5 (40 %). Vermieteranteil nach 12 Prozent Verbrauchssenkung rund 478 Euro pro Jahr in Stufe 4 (30 %). Das entspricht einer Entlastung von rund 246 Euro im Jahr allein bei den CO₂-Kosten, zusätzlich zu den Energiekosten, die für den nicht mehr verbrauchten Brennstoff ohnehin wegfallen.

Die Voraussetzung für diese Rechnung ist Transparenz über den tatsächlichen Verbrauch je Liegenschaft. VIS Betriebstransparenz, das Visuelle-Informationssystem von KUGU, macht Energie- und CO₂-Daten über das gesamte Portfolio hinweg sichtbar und zeigt, welche Objekte am nächsten an einer Stufengrenze liegen und damit den größten Hebel für eine Verbrauchssenkung bieten. Wie das in ein größeres Dekarbonisierungsprogramm passt, ganz ohne Sanierung, zeigt der Beitrag Dekarbonisierung im Gebäudebestand ohne Sanierung starten. Welche weiteren Hebel neben dem hydraulischen Abgleich zur Verfügung stehen, zeigt der Beitrag Heizungsoptimierung im Bestand: Hebel, Kosten, Einsparpotenzial.

Wie planen Sie den Vermieteranteil über das gesamte Portfolio hinweg?

Für ein Portfolio mit mehreren hundert Gebäuden reicht eine Einzelfallrechnung nicht aus, hier zählt der Überblick über alle Liegenschaften gleichzeitig. Die dicksten Brocken sitzen in den oberen Stufen 7 bis 10, dort fällt der größte Teil der CO₂-Kosten an. Genau diese Objekte prüfen Sie zuerst, solange der Preis je Tonne noch niedrig ist.

Sinnvoll ist eine jährliche Neubewertung, weil sich die Einstufung mit jeder Abrechnungsperiode ändern kann. Witterung und tatsächliche Verbrauchsänderungen wirken hier zusammen. Wer die Objekte mit dem höchsten spezifischen CO₂-Ausstoß zuerst optimiert, senkt die eigene Kostenposition und das Risiko einer steigenden Belastung, sobald der CO₂-Preis nach 2028 auf 90 bis 250 Euro je Tonne klettert.

CO₂-Kosten werden zur festen Planungsgröße im Bestand

Der Blick auf die Zahlen zeigt eine Verschiebung, die viele Portfolios noch nicht eingepreist haben. Solange der CO₂-Preis bei 55 bis 65 Euro je Tonne liegt, bleibt ein hoher Vermieteranteil ärgerlich, aber verkraftbar. Sobald der Preis nach 2028 auf 90 bis 250 Euro je Tonne klettert, wird dieselbe Stufe erheblich teurer, ohne dass sich am Gebäude etwas ändern muss.

Der Blick auf die Einstufung lohnt sich deshalb schon heute. Wer den spezifischen CO₂-Ausstoß je Objekt kennt und dafür gemessene Verbrauchsdaten statt Schätzwerte nutzt, kann gezielt die Gebäude angehen, die kurz vor einer teureren Stufe stehen. Der nächste sinnvolle Schritt ist eine portfolioweite Bestandsaufnahme der aktuellen Stufen, gefolgt von einer Priorisierung der Objekte mit dem größten Optimierungspotenzial.

Häufige Fragen zur CO₂-Abgabe für Vermieter

Muss die Einstufung in eine CO₂-Stufe jedes Jahr neu berechnet werden?

Ja, die Einstufung basiert auf dem Brennstoffverbrauch der jeweiligen Abrechnungsperiode und muss deshalb jährlich neu ermittelt werden. Ändert sich der Verbrauch durch Witterung oder ein verändertes Nutzerverhalten, kann sich ein Gebäude in eine andere Stufe und damit einen anderen Vermieteranteil verschieben.

Wie hoch ist der Vermieteranteil an den CO₂-Kosten laut aktuellen Auswertungen tatsächlich?

Rund 27 Prozent tragen Vermietende laut einer Stichprobenauswertung des Deutschen Mieterbunds von 80 Heizkostenabrechnungen, Mietende tragen im Schnitt die restlichen 73 Prozent. Das liegt deutlich unter der vom Gesetzgeber angestrebten hälftigen Aufteilung und wurde auch in einem Evaluationsbericht des Bundeswirtschaftsministeriums von April 2026 bestätigt.

Betrifft die neue pauschale 50/50-Regel aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz auch bestehende Gasheizungen?

Nein, die neuen §§ 5a, 5b und 5d CO2KostAufG gelten ausschließlich für ab 2028 beziehungsweise 2029 neu eingebaute Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen. Für bestehende Anlagen bleibt bis auf Weiteres das reguläre Zehn-Stufenmodell nach dem CO₂-Ausstoß je Quadratmeter maßgeblich.

Welche Ausnahmen reduzieren den Vermieteranteil nach § 9 CO2KostAufG?

Drei Fälle greifen hier: Denkmalschutz, Milieuschutz und ein Anschluss- und Benutzungszwang. Sie können den Vermieteranteil halbieren oder vollständig entfallen lassen, wenn dadurch eine energetische Sanierung wesentlich eingeschränkt wird, wie es beispielsweise in Berlin bei rund 600.000 Wohnungen in Milieuschutzgebieten der Fall sein kann.

Wie stark könnte der CO₂-Preis nach dem Start des EU-ETS2 steigen?

Zwischen rund 90 und 250 Euro je Tonne bewegen sich die meisten Prognosen für die Marktphase ab 2028, einzelne Extremszenarien nennen sogar bis zu 300 Euro. Zum Vergleich: 2026 liegt der amtliche Wert für die Kostenaufteilung noch bei 60 Euro je Tonne.