CO₂-Kosten für Vermieter: Anteil, Stufenmodell, Senkung

Vermieter zahlen 2026 zwischen 0 und 95 Prozent der CO₂-Kosten ihres Gebäudes, je nach energetischem Zustand der Immobilie. Das zehnstufige Modell des CO₂-Kostenaufteilungsgesetzes bestimmt den genauen Anteil anhand des CO₂-Ausstoßes pro Quadratmeter und Jahr. Wer sein Gebäude kennt, kann diesen Anteil gezielt senken, auch ohne Sanierung.

Der nationale CO₂-Preis liegt 2026 erstmals in einem Auktionskorridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne, mit einem für Abrechnungen maßgeblichen Wert von 60 Euro pro Tonne. Für ein Mehrfamilienhaus mit Gasheizung ergeben sich daraus je nach Stufe Kosten zwischen null und mehreren Hundert Euro pro Jahr und Wohneinheit, die allein der Eigentümer trägt.

Für Wohnungsunternehmen und private Vermieter zählt dabei vor allem eine Frage: Wie hoch die eigene Stufe ausfällt und wie sich dieser Wert gezielt senken lässt.

Wie hoch ist der CO₂-Preis 2026 – und was zahlt der Vermieter davon?

Der CO₂-Preis für Gebäude liegt 2026 im gesetzlichen Korridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne. Für Abrechnungen nach dem CO₂-Kostenaufteilungsgesetz setzt die Deutsche Emissionshandelsstelle (DEHSt) einen maßgeblichen Wert von 60 Euro pro Tonne an. Wie viel davon Sie als Vermieter übernehmen, bestimmt die Stufe, in die Ihr Gebäude fällt.

Der Preis ist in kurzer Zeit stark gestiegen. 2021 startete der nationale CO₂-Preis bei 25 Euro pro Tonne, bis 2025 kletterte er über einen jährlich festgelegten Festpreis auf 55 Euro. Seit 2026 wird der Preis erstmals versteigert, innerhalb des gesetzlichen Korridors von 55 bis 65 Euro.

Für Vermieter bringt das kurzfristig Planungssicherheit. Das Bundeskabinett hat am 12. August 2026 beschlossen, diesen Korridor auch für 2027 stabil zu halten, wie Haufe berichtet. Grundlage ist eine Verschiebung auf europäischer Ebene: Der Emissionshandel für Gebäude und Verkehr (ETS2) verschiebt sich von 2027 auf 2028.

Was ohne die Verschiebung passiert wäre: Nach Einschätzung des Spitzenverbands der Wohnungswirtschaft GdW wären im nationalen System ohne die ETS2-Verzögerung bereits 2027 CO₂-Preise von 75 bis 85 Euro pro Tonne möglich gewesen. Ab 2028 dürfte der europäische Emissionshandel den Preisdruck dann tatsächlich erhöhen.

Wie stark sich das auf einzelne Vermieter auswirkt, zeigt die gelebte Abrechnungspraxis bereits heute deutliche Unterschiede. Nach einer Auswertung des Deutschen Mieterbunds von 80 Heizkostenabrechnungen tragen Vermietende im Schnitt nur rund 27 Prozent der CO₂-Kosten, der Rest entfällt auf die Mieterseite. Welche Stufe im Einzelfall gilt, hängt vom CO₂-Ausstoß des Gebäudes ab, den das folgende Stufenmodell konkret beziffert.

Das 10-Stufen-Modell: Welchen Anteil trägt Ihr Gebäude?

Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) staffelt den Vermieteranteil an den CO₂-Kosten in zehn Stufen, abhängig vom CO₂-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter und Jahr. Liegt ein Gebäude unter 12 Kilogramm CO₂ pro Quadratmeter und Jahr, zahlt der Vermieter nichts, die vollen Kosten trägt die Mieterseite. Ab 52 Kilogramm pro Quadratmeter und Jahr übernimmt der Vermieter 95 Prozent, der Mieter nur noch 5 Prozent.

Dazwischen liegen acht weitere Stufen, die den Vermieteranteil in Zehn-Prozentpunkt-Schritten anheben. Die folgende Übersicht zeigt die amtliche Stufentabelle nach der Anlage zum CO2KostAufG:

In der Praxis landen Neubauten und aktuell modernisierte Gebäude meist in den unteren Stufen 1 bis 3, mit Vermieteranteilen von maximal 20 Prozent. Unsanierte Altbauten mit alter Gas- oder Ölheizung rutschen dagegen häufig in die Stufen 7 bis 10, wo der Eigentümer mehr als die Hälfte der CO₂-Kosten trägt.

Wie groß der Unterschied in Euro tatsächlich ausfällt, zeigt eine Modellrechnung für ein typisches Mehrfamilienhaus mit Gasheizung.

Wie viel CO₂-Kosten zahlt ein Mehrfamilienhaus mit Gasheizung?

Für ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten und 600 Quadratmetern Wohnfläche liegen die CO₂-Kosten des Vermieters je nach energetischem Zustand zwischen 0 und rund 1.168 Euro pro Jahr, bei einem CO₂-Preis von 60 Euro pro Tonne. Ausschlaggebend ist, wie viel Erdgas das Gebäude pro Quadratmeter verbraucht.

Die folgende Modellrechnung ordnet vier Verbrauchsszenarien nach dem Heizspiegel für Deutschland 2025 den passenden Stufen zu, auf Basis eines Emissionsfaktors von rund 0,201 Kilogramm CO₂ pro Kilowattstunde Erdgas. Sie ist als Orientierung gedacht, nicht als Marktdurchschnitt für Ihr konkretes Gebäude.

Der Sprung von Stufe 4 zu Stufe 8 zeigt, wie stark sich zwei Effekte gemeinsam auswirken. Der Vermieteranteil steigt von 30 auf 70 Prozent, gleichzeitig wächst die gesamte CO₂-Kostenlast des Gebäudes mit dem höheren Verbrauch mit. Für den Eigentümer addieren sich beide Effekte zu einer Kostensteigerung, die weit über den reinen Anteilssprung hinausgeht.

Was treibt den Vermieteranteil in die Höhe?

Zwei Faktoren bestimmen vor allem, in welche Stufe ein Gebäude fällt: der energetische Zustand der Gebäudehülle und der eingesetzte Energieträger. Hinzu kommt die tatsächliche Betriebsweise der Heizungsanlage, die den Verbrauch zusätzlich beeinflusst.

Erdgas und Heizöl setzen pro Kilowattstunde deutlich mehr CO₂ frei als klimafreundlichere Wärmequellen. Ein Gebäude mit alter Gasheizung und schlecht gedämmter Fassade summiert deshalb zwei ungünstige Werte gleichzeitig: einen hohen Verbrauch pro Quadratmeter und einen hohen Emissionsfaktor je Kilowattstunde.

Genau diese Kombination trifft Eigentümer unsanierter Bestände am härtesten. Wo eine Sanierung wirtschaftlich noch nicht darstellbar ist, bleibt der Betrieb der Anlage selbst der wirksamste Hebel, wie sich am Beispiel Energieverbrauch im Mehrfamilienhaus senken zeigt.

Wie senken Sie den CO₂-Kostenanteil ohne Sanierung?

Zwei Hebel senken den CO₂-Kostenanteil, ohne dass eine bauliche Sanierung nötig wird: die Optimierung der bestehenden Heizungsanlage und eine belastbare Verbrauchs- und CO₂-Datenbasis statt grober Schätzung. Beides lässt sich unabhängig vom Hersteller der Heizungsanlage umsetzen.

Die KUGU Energieplattform bildet dafür einen digitalen Gebäudezwilling, der Heizungsanlagen automatisiert und herstellerunabhängig optimiert. Mit KUGU EOS lassen sich laut Unternehmensangabe im Schnitt über 20 Prozent Energie und CO₂ einsparen, mindestens 12 Prozent sind garantiert. Ein Austausch der bestehenden Anlage ist dafür nicht nötig, und die Kosten für den Einsatz sind laut Unternehmensangabe nach § 7 Absatz 2 der Heizkostenverordnung umlagefähig.

Praxisbeispiel Gewobag: In einer Pilotphase von Oktober 2024 bis März 2025 senkte die Lösung in zehn Gebäuden der Berliner Wohnungsbaugesellschaft Gewobag rund 260.000 Kilowattstunden Energie und mehr als 50 Tonnen CO₂ ein. Die Energiekosten sanken um über 18.000 Euro, die 12-Prozent-Einspargarantie wurde in allen Objekten erreicht oder übertroffen. Auf Basis dieser Ergebnisse wird der Rollout auf 250 Anlagen ausgeweitet.

Für die zweite Stellschraube sorgt KUGU VIS, das Visuelle-Informationssystem der Plattform. Es macht Zählerstände und CO₂-Ausstoß in Echtzeit sichtbar und zeigt zugleich, wie sich die Anlage verhält. Ineffizienzen erkennt das System automatisiert, ohne Vor-Ort-Termin. Wie sich damit belastbare Werte von reinen Schätzungen unterscheiden lassen, zeigt der Beitrag zu CO2-Monitoring im Gebäude vs. Schätzung.

Was gilt für Nichtwohngebäude, Hybridheizungen und Härtefälle?

Für Nichtwohngebäude wie Büro- oder Handelsimmobilien gilt weiterhin eine pauschale Aufteilung von 50 zu 50 zwischen Vermieter und Mieter, unabhängig von der energetischen Qualität des Gebäudes. Ein eigenes Stufenmodell für diese Gebäudeklasse war für 2025 im Gesetz angekündigt, ist nach aktuellem Stand aber noch nicht erlassen, wie die IHK Lippe zu Detmold bestätigt.

Seit der Reform durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), in Kraft seit dem 29. Juli 2026, gilt eine neue Ausnahme für frisch eingebaute Hybridheizungen. Baut ein Vermieter eine Anlage mit Pflichtanteil klimaneutraler Brennstoffe nach § 43 GModG ein, greift ab dem 1. Januar 2028 für deren CO₂-Kosten die pauschale 50/50-Teilung statt des Stufenmodells, wie Haufe berichtet. Für alle bestehenden Gas- und Ölheizungen bleibt das reguläre Stufenmodell unverändert in Kraft. Kleinvermieter mit maximal sechs Wohnungen erhalten außerdem eine neue Rückfalloption auf das Stufenmodell für Härtefälle, sofern mehrere gesetzliche Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind.

Bei denkmal- oder milieuschutzbedingten Sanierungshindernissen kann sich der Vermieteranteil um die Hälfte reduzieren oder vollständig entfallen. Voraussetzung ist, dass sowohl energetische Gebäudemaßnahmen als auch der Austausch der Heizungsanlage rechtlich unmöglich sind. Allein in Berlin liegen laut Deutschem Mieterbund rund 600.000 Wohnungen mit etwa 1,1 Millionen Bewohnerinnen und Bewohnern in Milieuschutzgebieten.

Wer den CO₂-Kostenanteil in der Heizkostenabrechnung nicht oder fehlerhaft ausweist, riskiert ein Kürzungsrecht der Mieterseite von 3 Prozent der anteiligen Heizkosten. Erstattungsansprüche bei Selbstversorgung verfallen nach zwölf Monaten.

Das stabile Preisfenster bis 2028 nutzen

Der stabile Preiskorridor bis mindestens 2027 verschafft Vermietern etwas, das in der CO₂-Debatte selten ist: Zeit. Ab 2028 dürfte der europäische Emissionshandel ETS2 die Preise spürbar anziehen, während das Stufenmodell für Bestandsgebäude unverändert in Kraft bleibt.

Wer jetzt die eigene Stufe kennt und den Betrieb optimiert, verschiebt sein Gebäude in eine günstigere Kategorie, bevor der Preis pro Tonne wieder steigt. Genau dieser zeitliche Vorlauf macht den Unterschied zwischen einer Kostensteigerung, die planbar bleibt, und einer, die überrascht.

Ein erster, konkreter Schritt ist die Prüfung der eigenen Verbrauchsdaten gegen die amtliche Stufentabelle, im Zweifel gestützt durch das CO₂-Rechentool des Bundeswirtschaftsministeriums. Darauf aufbauend zeigt sich, ob Heizungsoptimierung oder Monitoring den größeren kurzfristigen Effekt bringt.

Häufig gestellte Fragen zu CO₂-Kosten für Vermieter

Wie berechne ich meinen CO₂-Kostenanteil als Vermieter genau?

Der genaue Anteil ergibt sich aus dem CO₂-Ausstoß Ihres Gebäudes pro Quadratmeter und Jahr, den Sie in die amtliche Stufentabelle des CO2KostAufG einordnen. Für eine erste Berechnung eignet sich ein amtliches CO₂-Rechentool, das den Ausstoß direkt aus Brennstoffart und Jahresverbrauch ermittelt. Bei mehreren Gebäuden im Portfolio lohnt sich zusätzlich eine gebäudescharfe CO₂-Datenbasis statt einer pauschalen Schätzung.

Was passiert, wenn ich den CO₂-Kostenanteil nicht ausweise?

Fehlt der CO₂-Kostenanteil in der Abrechnung oder ist er fehlerhaft, dürfen Mieterinnen und Mieter die anteiligen Heizkosten pauschal um 3 Prozent kürzen. Erstattungsansprüche bei Selbstversorgung verfallen zudem nach einer Ausschlussfrist von 12 Monaten. Eine korrekte, nachvollziehbare Datenbasis vermeidet dieses Risiko von vornherein.

Gilt das Stufenmodell auch für Gewerbeimmobilien?

Nein, für Nichtwohngebäude wie Büro- oder Handelsflächen gilt stattdessen eine pauschale Aufteilung von 50 zu 50 zwischen Vermieter und Mieter. Diese Regel gilt unabhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes. Ein eigenes Stufenmodell für Nichtwohngebäude war ursprünglich für 2025 angekündigt, wurde bislang aber nicht erlassen.

Wie wirkt sich eine neue Hybridheizung auf meinen CO₂-Kostenanteil aus?

Für Hybridheizungen, die ab 2028 nach den Vorgaben des Gebäudemodernisierungsgesetzes mit Pflichtanteil klimaneutraler Brennstoffe eingebaut werden, gilt für die CO₂-Kosten künftig eine pauschale 50/50-Teilung. Für bereits bestehende Gas- oder Ölheizungen bleibt dagegen weiterhin das reguläre Stufenmodell maßgeblich.

Kann ich als Vermieter von der CO₂-Kostenbeteiligung befreit werden?

Ja, bei denkmal- oder milieuschutzbedingten Sanierungshindernissen kann sich Ihr Anteil um die Hälfte reduzieren oder vollständig entfallen. Voraussetzung ist, dass sowohl energetische Gebäudemaßnahmen als auch ein Heizungstausch rechtlich unmöglich sind. Zusätzlich gibt es seit der GModG-Reform eine Härtefall-Rückfalloption auf das Stufenmodell für Kleinvermieter mit maximal sechs Wohnungen.