Gebäudeenergiegesetz (GEG): Pflichten für Wohnungsunternehmen

Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 offiziell Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), und die frühere 65-Prozent-Pflicht für neue Heizungen ist ersatzlos gestrichen. Für Wohnungsunternehmen zählen jetzt vor allem die unveränderten Prüf-, Optimierungs- und Dokumentationspflichten aus §60b sowie neue Fristen für Nichtwohngebäude im Portfolio. Einen portfolioweiten Flottenansatz gibt es dabei weiterhin nicht.

Für Bestandshalter zählt jetzt vor allem, welche Pflichten sofort greifen, welche erst 2027 folgen und welche durch die Reform komplett entfallen sind. Gehen wir das der Reihe nach durch.

An diesen drei Fristen sehen Sie, wo Sie aktuell tatsächlich ran müssen:

Was hat sich mit dem GModG am Gebäudeenergiegesetz 2026 geändert?

Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz offiziell Gebäudemodernisierungsgesetz. Bundestag und Bundesrat hatten das Gesetz bereits am 10. Juli 2026 verabschiedet, verkündet wurde es am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt unter der Nummer 2026 I Nr. 226. Der Bundestag stimmte mit 323 zu 271 Stimmen ab.

Rechtlich handelt es sich um eine Umbenennung mit Novelle. Die zentralen Heizungsregelungen aus Artikel 1 gelten bereits seit dem 29. Juli 2026, die EPBD-Teile aus Artikel 2 folgen zum 1. Januar 2027, darunter Sanierungspflichten für Nichtwohngebäude und die Neuregelung zur Gebäudeautomation.

Zur Einordnung: Das Gebäudeenergiegesetz ist rechtlich nicht verschwunden, es firmiert nur unter neuem Namen. Wer nach dem Gebäudeenergiegesetz sucht, landet inhaltlich beim GModG, denn beide Begriffe bezeichnen seit Juli 2026 denselben Rechtsrahmen.

Mit der Reform sind zwei Instrumente vollständig entfallen: die 65-Prozent-Pflicht für neue Heizungen und das Betriebsverbot für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel. Beide haben bisher stark beeinflusst, wann eine Heizung im Bestand raus musste.

Welche Heizungsoptionen dürfen Sie jetzt einbauen, und was kostet der Griff zu Gas oder Öl?

Sie können seit der Reform wieder frei aus einem Katalog von zehn Heizungsoptionen wählen, darunter weiterhin Gas- und Ölheizungen sowie neu aufgenommene hocheffiziente KWK-Anlagen. Der Optionenkatalog im GModG ersetzt die frühere Pflicht zur überwiegend erneuerbaren Wärmeerzeugung.

Wenn Sie sich für Gas, Heizöl oder Flüssiggas entscheiden, kommt eine stufenweise Beimischungspflicht dazu, die sogenannte Bio-Treppe:

Zulässig sind dafür etwa Biomethan oder Bioheizöl (weitere Optionen sind biogenes Flüssiggas und grüner Wasserstoff). Details zu einer ergänzenden Grüngas- und Grünheizölquote ab 2028 sollen laut IWPro bis zum 1. Dezember 2026 in einem gesonderten Gesetz festgelegt werden, hier bleibt der genaue Rahmen noch offen.

Für nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaute Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen kommt ab 2028 eine weitere Regel hinzu: Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz schreibt dann eine pauschale hälftige Teilung von CO₂-Kosten und Gasnetzentgelten zwischen Vermieter und Mieter vor, dazu kommen anteilige Bio-Brennstoff-Mehrkosten, unabhängig vom energetischen Gebäudezustand. Für davor eingebaute Anlagen gilt weiterhin das bisherige 10-Stufen-Modell. Bei Wärmepumpen ist die Kostenumlage zusätzlich an eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 geknüpft.

Welche Frist gilt für die Heizungsprüfung nach §60b in Ihrem Bestand?

Die Heizungsprüfungs- und -optimierungspflicht nach §60b GEG gilt unverändert für wasserbasierte Heizungsanlagen in Gebäuden ab sechs Wohnungen oder Nutzungseinheiten. Anlagen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, müssen bis zum 30. September 2027 geprüft und optimiert werden. Jüngere Anlagen folgen innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Betriebsjahren.

Erforderliche Optimierungsmaßnahmen müssen Sie zusätzlich innerhalb eines Jahres nach der Prüfung umsetzen und dokumentieren. Mietern legen Sie das Ergebnis auf Verlangen unverzüglich vor. Verstöße gegen diese Betreiberpflichten sind Ordnungswidrigkeiten nach §108 GEG/GModG.

Bußgeld bei Versäumnis: Je nach Schwere reicht der Rahmen von 5.000 Euro, etwa bei fehlender Wärmepumpen-Betriebsprüfung, über 10.000 Euro bei verspäteter Heizungsinspektion bis zu 50.000 Euro bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen.

Welche Bedeutung hat die kommunale Wärmeplanung noch für Ihr Portfolio?

Die direkte Kopplung der Wärmeplanung an eine Heizungspflicht ist mit der Streichung der 65-Prozent-Regel entfallen. Die Wärmepläne selbst bleiben trotzdem strategisch wichtig: Sie zeigen, welche Gebiete auf Fernwärme setzen und wo dezentrale Lösungen wie Wärmepumpen die wirtschaftlichere Option bleiben.

Beim Planungsfortschritt zeigt sich ein deutliches Gefälle nach Gemeindegröße. Von 83 deutschen Großstädten über 100.000 Einwohner hatten laut BBSR-Halbjahresbericht zum Stichtag 30. Juni 2026 bereits 72 Städte fristgerecht ihren Wärmeplan abgeschlossen. Bundesweit lebten zu diesem Zeitpunkt 56 Prozent der Bevölkerung in Kommunen mit abgeschlossenem Wärmeplan. Kommunen unter 100.000 Einwohnern haben nach dem Wärmeplanungsgesetz bis zum 30. Juni 2028 Zeit.

Investitionsentscheidungen zum Heizungstausch lohnen sich deshalb standortscharf, denn der Planungsstand unterscheidet sich von Kommune zu Kommune erheblich. Ein Portfolio mit Standorten in mehreren Bundesländern trifft so auf sehr unterschiedliche Ausgangslagen.

Warum bleibt der Flottenansatz für Wohnungsunternehmen ausgeschlossen?

Die Bundesregierung hat den von Bundesrat und GdW geforderten Flottenansatz am 26. Juni 2026 ausdrücklich abgelehnt. Eine gebäudeübergreifende Erfüllung der Anforderungen auf Portfolioebene ist im GModG nicht vorgesehen.

Als einzige gebäudeübergreifende Erleichterung bleibt die bestehende Quartierslösung erhalten, befristet bis zum 31. Dezember 2030 verlängert. Sie erlaubt es, Effizienzanforderungen für mehrere räumlich zusammenhängende Bestandsgebäude eines Eigentümers gemeinsam zu erfüllen, geregelt in §103 Abs. 3 GModG. Der Bundesrat kritisierte in seiner Stellungnahme ausdrücklich das Fehlen einer echten Flottenlösung.

Für die Praxis heißt das: Besitzen Sie mehrere Gebäude in einem Quartier, können Sie Optimierungsmaßnahmen gebündelt nachweisen. Verteilte Einzelobjekte in unterschiedlichen Lagen bleiben einzeln in der Pflicht. Wie sich Effizienzanforderungen im Bestand auch ohne umfassende Sanierung erfüllen lassen, beschreibt der Beitrag Dekarbonisierung im Gebäudebestand ohne Sanierung starten.

Wie erfüllen Sie die Optimierungspflicht, ohne jedes Gebäude einzeln zu prüfen?

Die wiederkehrende Einzelprüfung nach §60b entfällt, wenn eine Heizungsanlage bereits über eine standardisierte Gebäudeautomation nach §71a verfügt oder einer vergleichbaren externen Betriebsführung beziehungsweise einem Energie-Contracting mit Effizienzüberwachung unterliegt.

Die Anlage braucht dafür kontinuierliche Überwachung und Protokollierung des Betriebs, dazu die automatische Erkennung von Effizienzverlusten. Digitales Monitoring liefert damit einen fortlaufenden Nachweis anstelle der wiederkehrenden Einzelprüfung.

Gerade bei größeren Portfolios spielt digitales Monitoring hier seine Stärke aus. Die KUGU Energieplattform mit KUGU VIS (Visuelles-Informationssystem) macht Vorlauftemperaturen und Heizkurven je Anlage sichtbar und protokolliert Effizienzverluste fortlaufend, als Dokumentationsgrundlage für die Ausnahme nach §60b. KUGU EOS (Energie-Optimierungssystem) übernimmt darauf aufbauend die automatisierte Nachsteuerung, sodass erkannte Effizienzverluste auch laufend behoben werden. Welche Optimierungshebel dabei technisch greifen und was sie kosten, beschreibt Heizungsoptimierung im Bestand: Hebel, Kosten, Einsparpotenzial. Welche Betriebsfehler sich über Anlagendiagnose zuverlässig aufdecken lassen, zeigt Anlagendiagnose Heizung: Welche Fehler Bestände Geld kosten.

Wohnungsunternehmen, die diesen Weg gehen, sichern sich damit die geforderte Dokumentation. Und sie sparen gleichzeitig Energie: Im Schnitt lassen sich über digitale Heizungsoptimierung mehr als 20 Prozent einsparen, KUGU garantiert dabei mindestens 12 Prozent.

Was gilt zusätzlich für Nichtwohngebäude und gemischt genutzte Bestände?

Für gewerblich genutzte Gebäudeteile und reine Nichtwohngebäude im Portfolio gelten zusätzliche, eigenständige Pflichten. Seit dem 31. Dezember 2024 müssen Heizungs- oder Klimaanlagen über 290 Kilowatt Nennleistung mit digitaler Gebäudeautomation ausgestattet sein. Nach der GModG-Neuregelung sinkt diese Schwelle im Zuge der EPBD-Umsetzung auf über 70 Kilowatt, mit einer Frist bis zum 31. Dezember 2029.

Hinzu kommt eine gebäudescharfe Mindesteffizienz-Sanierungspflicht: Der Primärenergiebedarf darf laut §40 GModG ab dem 1. Januar 2030 höchstens das 3,5-Fache des Referenzgebäudewerts betragen, ab dem 1. Januar 2033 höchstens das 2,95-Fache. Betroffen sind damit die energetisch schlechtesten rund 16 Prozent des Bestands ab 2030 und rund 26 Prozent ab 2033.

Als erfüllt gilt die Sanierungspflicht unter anderem bei Baujahr ab 1996, bei einer Sanierung auf WSchVO-1995-Niveau oder bei überwiegender Beheizung mit Wärmepumpe, Biomasse oder Fernwärme. Baudenkmale und zum Abriss vorgesehene Gebäude sind ausgenommen.

Das GModG führt zudem erstmals eine bundesweite, gestaffelte Solarpflicht ein, die laut Haufe in mehreren Schritten greift:

Bestehende Wohngebäude sind von der Solarpflicht ausgenommen. Ausnahmen gelten außerdem bei technischer Unmöglichkeit, wirtschaftlicher Unzumutbarkeit oder Denkmalschutz.

Pflichten nach der GModG-Reform im Portfolio im Griff behalten

Der Wegfall der 65-Prozent-Pflicht entlastet Sie bei der Wahl der Heiztechnik. Die eigentliche Arbeit liegt jetzt beim Nachweis im laufenden Betrieb. Also Prüfung, Optimierung und Dokumentation nach §60b, und dazu die neuen Fristen für die Nichtwohngebäude im Portfolio.

Fangen Sie am besten mit einem Anlagen-Audit übers ganze Portfolio an. Prüfen Sie, welche Heizungen vor 2009 eingebaut wurden und welche sich der 15-Jahres-Marke nähern. Klären Sie dann, wo sich die Prüfpflicht bereits heute über kontinuierliches Monitoring erfüllen lässt, ohne einen Vor-Ort-Termin pro Gebäude einzuplanen.

Wenn Sie sich diesen Überblick jetzt verschaffen, haben Sie bis zur Frist am 30. September 2027 Luft. Und Sie haben gleich die Zahlen in der Hand, mit denen Sie Einsparungen gegenüber Aufsicht, Mietern und Investoren belegen können.

Muss ich alte Gas- oder Ölheizungen jetzt austauschen?

Nein, eine Austauschpflicht allein aufgrund des Alters der Anlage gibt es nicht mehr. Das frühere Betriebsverbot für über 30 Jahre alte Konstanttemperaturkessel wurde mit dem GModG ersatzlos gestrichen. Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen, solange die Prüf- und Optimierungspflicht nach §60b erfüllt ist.

Ab wann brauchen neue Gasheizungen klimafreundliche Brennstoffe?

Ab 2029 gilt für neu eingebaute Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizungen eine Mindestquote von 10 Prozent klimafreundlichen Brennstoffen wie Biomethan oder Bioheizöl. Die Quote steigt stufenweise auf 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Details zu einer ergänzenden Grüngas-Quote ab 2028 sollen bis Ende 2026 in einem gesonderten Gesetz geregelt werden.

Gilt die Prüfpflicht nach §60b auch für kleinere Mehrfamilienhäuser?

Die Pflicht greift erst ab Gebäuden mit sechs Wohnungen oder Nutzungseinheiten und betrifft wasserbasierte Heizungsanlagen. Kleinere Bestände mit weniger Einheiten fallen nicht unter diese konkrete Fristenregelung. Für größere Objekte im Portfolio zählt die Sechs-Einheiten-Schwelle je Gebäude, nicht für das gesamte Portfolio.

Was passiert, wenn die Frist bis zum 30. September 2027 verpasst wird?

Ein Bußgeld nach §108 ist die Folge, gestaffelt nach Schwere des Verstoßes. Für eine nicht fristgerecht durchgeführte Heizungsinspektion sind bis zu 10.000 Euro möglich, bei schwerwiegenderen Pflichtverletzungen bis zu 50.000 Euro. Die Frist gilt für wasserbasierte Anlagen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden.

Können mehrere Gebäude eines Standorts die Anforderungen gemeinsam erfüllen?

Ja, aber nur innerhalb der bestehenden Quartierslösung, die bis Ende 2030 befristet verlängert wurde. Sie gilt ausschließlich für räumlich zusammenhängende Bestandsgebäude desselben Eigentümers, nicht für ein gesamtes, räumlich verteiltes Portfolio. Ein allgemeiner Flottenansatz für Wohnungsunternehmen wurde von der Bundesregierung im Juni 2026 abgelehnt.