GEG § 60b und § 60c: Heizungsprüfung und Abgleich im Bestand

§ 60c GEG verpflichtet Eigentümer von Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen, nach jedem Neueinbau einer Heizungsanlage einen hydraulischen Abgleich durchführen und schriftlich bestätigen zu lassen. Für ältere, bereits laufende Anlagen ordnet § 60b GEG stattdessen eine wiederkehrende Prüfung und Optimierung an. Beide Regeln gelten seit Oktober 2024 für Gebäude ab sechs Wohneinheiten.

Für Wohnungsunternehmen mit mehreren hundert oder tausend Wohneinheiten betrifft das nahezu den gesamten Bestand an Mehrfamilienhäusern. Beide Pflichten lösten zum 1. Oktober 2024 die bis dahin befristete EnSimiMaV ab und stehen seither dauerhaft im Gebäudeenergiegesetz. Seit der Verkündung am 28. Juli 2026 läuft das GEG unter dem neuen Namen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) weiter, § 60b und § 60c bleiben nach aktueller Fachkommentierung inhaltlich und in der Paragrafennummerierung unverändert.

Wer die Fristen verpasst oder die falsche Pflicht prüft, riskiert doppelten Aufwand und ein Bußgeld. Die wichtigsten vier Punkte im Überblick:

Welche Gebäude betrifft § 60b GEG, und welche Fristen gelten?

§ 60b GEG greift bei Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder vergleichbaren selbständigen Nutzungseinheiten, sobald dort eine wassergeführte Heizungsanlage läuft (Öl-, Gas- oder Biomassekessel). Wärmepumpen zählen nicht dazu, für sie gilt die eigene Prüfregelung nach § 60a GEG. Wie viel Zeit Sie haben, hängt dann allein vom Einbaujahr der Anlage ab.

Für Heizungsanlagen, die nach dem 30. September 2009 eingebaut wurden, muss die Prüfung und Optimierung innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Betriebsjahren abgeschlossen sein. Wurde die Anlage vor dem 1. Oktober 2009 installiert, greift eine einheitliche Frist bis zum 30. September 2027. Für ein Gebäude mit einem 2010 eingebauten Heizkessel bedeutet das konkret: Die Prüfung muss spätestens bis Ende 2026 erfolgen, also ein Jahr nach dem 15-Jahres-Stichtag im Herbst 2025.

Zu beobachten: Ein einzelner Fachblog berichtet, im Zuge der GModG-Umsetzung solle ab 1.1.2027 eine einheitliche Stichtagsfrist zum 30.7.2027 gelten und Wiederholungsprüfungen sollen künftig entfallen. Diese Angabe ist bislang nicht durch weitere unabhängige Quellen bestätigt und sollte bis zu einer offiziellen Klarstellung nicht als gesicherte Frist behandelt werden.

Wer darf die Heizungsprüfung nach § 60b durchführen, und was wird kontrolliert?

Die Prüfung nach § 60b darf ausschließlich eine fachkundige Person übernehmen, etwa ein Heizungsinstallateur, ein Schornsteinfeger oder ein entsprechend geschulter Energieberater nach § 60a Abs. 3 und 4 GEG. Eine Selbsteinschätzung durch die Hausverwaltung reicht nicht aus.

Geprüft werden vor allem die Stellschrauben, die im laufenden Betrieb am meisten Energie kosten, wenn sie falsch eingestellt sind:

Stellt die fachkundige Person Optimierungsbedarf fest, müssen Maßnahmen wie eine Nachtabsenkung, eine optimierte Zirkulation oder eine abgesenkte Heizgrenztemperatur innerhalb eines Jahres nach der Prüfung umgesetzt werden. Von der gesamten Prüfpflicht befreit ist, wer bereits über eine standardisierte Gebäudeautomation nach § 71a GEG verfügt oder einer Energieeffizienz-Vertragsbindung wie einem Contracting-Vertrag unterliegt. Nach Einordnung der dena entspricht auch ein digitales Monitoringsystem dieser Anforderung, wenn es Effizienzverluste kontinuierlich und automatisch erkennt und eine für den Betrieb zuständige Person benennt.

Gut zu wissen: Wärmepumpen laufen unter einer eigenen Regelung. Neu ab 2024 eingebaute Wärmepumpen in Gebäuden ab sechs Wohneinheiten müssen nach einer vollständigen Heizperiode, spätestens zwei Jahre nach Inbetriebnahme, betriebsgeprüft werden. Ohne Fernüberwachung wiederholt sich diese Prüfung alle fünf Jahre.

Was verlangt § 60c GEG zum hydraulischen Abgleich, und für wen?

§ 60c GEG verpflichtet zum hydraulischen Abgleich wassergeführter Heizungssysteme in Gebäuden ab sechs Wohnungen oder vergleichbaren Nutzungseinheiten, sobald dort eine neue Heizungsanlage eingebaut oder aufgestellt wird. Ein hydraulischer Abgleich verteilt den Heizwasserfluss so auf alle Heizkörper eines Gebäudes, dass jeder Raum genau die Wärmemenge bekommt, für die er ausgelegt ist.

Wichtig ist der genaue Auslöser: Die Pflicht greift ausschließlich nach dem Einbau oder der Aufstellung einer Heizungsanlage zur Inbetriebnahme. Für Bestandsanlagen, die bereits vor dem 1. Oktober 2024 in Betrieb waren, entsteht daraus keine automatische Nachrüstpflicht. Diese Einordnung bestätigt eine rechtliche Analyse zu § 60c GEG, die in vielen Ratgebertexten unscharf bleibt. Relevant wird § 60c also vor allem beim Kesseltausch, beim Einbau einer neuen Therme oder bei größeren Anlagenerneuerungen im Bestand.

Der Abgleich selbst muss nach Verfahren B der VdZ-Fachregel „Optimierung von Heizungsanlagen im Bestand" erfolgen, also mit einer raumweisen Heizlastberechnung nach DIN EN 12831, oder nach einem gleichwertigen, auch digital automatisierten Verfahren. Das vereinfachte Verfahren A reicht für die gesetzliche Pflicht nicht aus. Die Bestätigung des Abgleichs muss schriftlich vorliegen und folgende Angaben enthalten:

Diese Bestätigung ist Mietern auf Verlangen unverzüglich vorzulegen. Ein fachgerecht durchgeführter hydraulischer Abgleich kann laut Branchenwerten 5 bis 15 Prozent der Heizenergie einsparen, wobei diese Werte überwiegend aus Ein- und Zweifamilienhaus-Studien stammen und für Mehrfamilienhaus-Portfolios eher als Richtwert denn als exakter Durchschnitt gelten.

§ 60b und § 60c im Vergleich: Die wichtigsten Unterschiede

Der zentrale Unterschied liegt am Auslöser: § 60b betrifft bestehende Anlagen und wiederholt sich, § 60c greift einmalig bei einer neuen Anlage. Beide Paragrafen adressieren dieselbe Gebäudegröße und traten am selben Tag in Kraft, unterscheiden sich in der Anwendung aber deutlich, etwa beim Nachweis.

Nichterfüllung von § 60b und § 60c: Bußgeld und Nachweispflicht

Wer seine Heizungsanlage vorsätzlich oder leichtfertig nicht nach § 60b prüfen lässt oder den vorgeschriebenen hydraulischen Abgleich nach § 60c unterlässt, begeht eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 GEG. Diese kann mit einem Bußgeld von bis zu 5.000 Euro geahndet werden, unabhängig von der Anzahl der betroffenen Wohnungen im Gebäude. Bei einem größeren Portfolio mit mehreren fälligen Prüfterminen pro Jahr summiert sich dieses Risiko schnell.

Für die Nachweisführung gilt: Die schriftliche Bestätigung des hydraulischen Abgleichs nach § 60c müssen Sie Mietern auf Verlangen unverzüglich vorlegen können. Für § 60b schreibt das Gesetz keine vergleichbare Vorlagepflicht gegenüber Mietern vor, in einer behördlichen Prüfung macht sich lückenlose, gebäudescharfe Dokumentation trotzdem bezahlt. Wer durchgehend dokumentiert hat, kann für jede Anlage Prüftermin, Prüfstand und Optimierungsschritt konkret belegen.

Wie erfüllen Wohnungsunternehmen § 60b und § 60c portfolioweit effizient?

Wer mehrere hundert Heizzentralen einzeln begehen lässt, bindet Personal und verliert trotzdem den Überblick, welche Anlage als Nächstes fällig wird. Mit einer digitalen Anlagendiagnose bekommen Sie die gleichen Betriebsdaten, die eine Vor-Ort-Prüfung erheben würde, laufend und für das gesamte Portfolio gleichzeitig.

Ein Monitoringsystem, das Effizienzverluste automatisch erkennt und einer benannten Person zuordnet, erfüllt gleichzeitig die Kriterien des § 71a GEG. Damit sind Sie von der wiederkehrenden Vor-Ort-Prüfung nach § 60b befreit. Betriebsdaten wie Vorlauftemperatur, Heizkurve und Pumpenlaufzeit, wie sie Anlagendiagnose Heizung: Störungen im Bestand früher erkennen beschreibt, decken damit gleichzeitig die inhaltlichen Prüfpunkte aus § 60b Abs. 1 ab, etwa die Frage, ob die Heizkurve noch zum tatsächlichen Wärmebedarf passt oder eine überdimensionierte Pumpe unnötig Strom zieht.

Für die technische Umsetzung im Bestand bietet sich die KUGU VIS Anlagendiagnose an, die als Teil der KUGU Energieplattform Fehlfahrweisen und Optimierungspotenzial über den gesamten Anlagenbestand sichtbar macht. Die daraus gewonnene VIS Betriebstransparenz zeigt, wo eine Prüfung fällig ist und welche Liegenschaften vom hydraulischen Abgleich nach § 60c am stärksten profitieren, sobald dort ohnehin eine neue Anlage ansteht. Wer den Rollout eines solchen Monitorings strukturiert plant, findet dazu konkrete Schritte in Heizungsmonitoring einführen: So gelingt der Rollout im Bestand. Die anschließende Umsetzung der Optimierungsmaßnahmen aus § 60b, etwa eine automatisierte Nachtabsenkung, beschreibt Digitale Heizungssteuerung im Bestand: So senken Sie Kosten.

Betriebsdaten als gemeinsamer Nenner beider Pflichten

In der Praxis fahren Wohnungsunternehmen am besten, wenn sie für jedes Gebäude eine einzige Datenquelle laufend führen, die beide Pflichten gleichzeitig abdeckt. Wer laufend weiß, wie eine Heizung tatsächlich fährt, erkennt Prüfbedarf nach § 60b und sinnvolle Zeitpunkte für einen Abgleich nach § 60c, lange bevor eine Frist akut wird.

So werden die Pflichten vom lästigen Muss zum Nebeneffekt: Sie nutzen jede Prüfung, um echtes Einsparpotenzial im Gebäude sichtbar zu machen, und haben den gesetzlichen Nachweis dann nebenbei erledigt. Beginnen Sie dort, wo die Fristen am nächsten liegen, bei Anlagen aus der Zeit vor Oktober 2009 mit Stichtag 30. September 2027, und bauen Sie die Datenbasis von dort aus über das Portfolio aus.

Häufige Fragen zu § 60b und § 60c GEG

Gilt § 60c GEG rückwirkend für Heizungsanlagen, die schon vor Oktober 2024 eingebaut wurden?

Nein, § 60c greift ausschließlich beim Einbau oder der Aufstellung einer neuen Heizungsanlage zur Inbetriebnahme. Für Bestandsanlagen, die bereits vor dem 1. Oktober 2024 liefen, entsteht daraus keine automatische Nachrüstpflicht. Relevant wird die Pflicht erst wieder, sobald eine Anlage ausgetauscht oder neu aufgestellt wird.

Ab wie vielen Wohnungen greift die Prüfpflicht nach § 60b GEG?

Ab sechs Wohnungen oder vergleichbaren selbständigen Nutzungseinheiten in einem Gebäude gilt die Prüf- und Optimierungspflicht. Kleinere Mehrfamilienhäuser mit fünf oder weniger Einheiten fallen nicht unter diese Regelung. Maßgeblich ist die Zahl der Einheiten im jeweiligen Gebäude, nicht im gesamten Portfolio.

Kann ein digitales Monitoringsystem die Vor-Ort-Prüfung nach § 60b ersetzen?

Das funktioniert, sofern das System die Kriterien einer standardisierten Gebäudeautomation nach § 71a GEG erfüllt: kontinuierliche Überwachung, automatische Erkennung von Effizienzverlusten und eine für den Betrieb benannte zuständige Person. Liegen diese Voraussetzungen vor, entfällt die wiederkehrende Vor-Ort-Prüfung.

Welches Bußgeld droht bei einem Verstoß gegen § 60b oder § 60c GEG?

Wer vorsätzlich oder leichtfertig gegen die Prüf- oder Abgleichspflicht verstößt, riskiert nach § 108 GEG ein Bußgeld von bis zu 5.000 Euro je Verstoß. Die Höhe gilt unabhängig von der Gebäudegröße. Wiederholte oder systematische Verstöße über mehrere Liegenschaften hinweg erhöhen das wirtschaftliche Risiko entsprechend.

Ändert das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) etwas an den Fristen aus § 60b und § 60c?

Das GModG hat das GEG zum 29. Juli 2026 abgelöst und umbenannt, § 60b und § 60c bleiben dabei nach aktueller Fachkommentierung inhaltlich und in ihrer Nummerierung unverändert bestehen. Vereinzelt kursieren Berichte über eine mögliche Vereinheitlichung der Prüffristen ab 2027, die bislang aber nicht offiziell bestätigt sind. Bis zu einer verbindlichen Klarstellung gelten die bekannten Fristen aus § 60b und § 60c weiter.