Heizung der Zukunft: Technologien und Kosten im Bestand

Die Heizung der Zukunft verändert sich 2026 vor allem durch Steuerung und Vernetzung, weniger durch eine einzelne neue Anlagentechnik. Wärmepumpen, Fernwärme und digitale Betriebssteuerung bestimmen gemeinsam, wie stark Wohnungsunternehmen ihre Energiekosten und CO₂-Emissionen im Bestand senken können. Für Portfolios mit älteren Gebäuden ist dabei die Kernfrage, was sich ohne Komplettsanierung wirtschaftlich umsetzen lässt.

Für technische Leiter und Geschäftsführer in der Wohnungswirtschaft geht es 2026 kaum noch um die Grundsatzfrage, welche Heiztechnik überhaupt zukunftsfähig ist. Wärmepumpe, Fernwärme und Wärmenetz haben sich als tragende Technologien etabliert. Entscheidend ist, wie sich vorhandene Anlagen im laufenden Betrieb optimieren lassen, mit Sektorenkopplung und digitaler Steuerung, ohne jedes Objekt gleich zu sanieren.

Drei Entwicklungen bestimmen aktuell, wie schnell sich diese Umstellung im Bestand rechnet:

Wärmepumpe, Fernwärme oder Hybrid: Was trägt die Heizung der Zukunft im Bestand?

Wärmepumpen und Fernwärme aus Wärmenetzen tragen die Heizung der Zukunft im Bestand. Hybridsysteme mit fossiler Restkomponente verlieren dagegen an wirtschaftlicher Bedeutung. Eine Auswertung von 938 kommunalen Wärmeplänen durch das Öko-Institut und Fraunhofer ISE zeigt: Wärmepumpen sollen künftig 42 Prozent und Wärmenetze 37 Prozent der Wärmeversorgung übernehmen, zusammen rund vier Fünftel des Bedarfs (Cleanthinking-Auswertung der Kommunalwärmepläne). Aktuell deckt Erdgas noch 61 Prozent und Heizöl 15 Prozent des kommunalen Wärmebedarfs. Das wird sich in den nächsten Jahren deutlich verschieben.

Wärmepumpe als tragende Säule im Mehrfamilienhaus

Der Bundesverband Wärmepumpe erwartet für 2026 einen Absatz von rund 330.000 Geräten, ein Plus von etwa 10 Prozent gegenüber dem Vorjahr, nachdem der gesamte deutsche Heizungsmarkt 2025 mit 627.000 verkauften Geräten auf den niedrigsten Stand der letzten zwei Jahrzehnte gefallen war. Im ersten Quartal 2026 erteilte die KfW 89.631 Heizungs-Förderzusagen, davon rund 89 Prozent für Wärmepumpen-Projekte. Für Bestandsportfolios kommt hinzu: Rund 20 Prozent der deutschen Mehrfamilienhäuser liegen bereits in den Energieeffizienzklassen A und B, über die Hälfte in den mittleren Klassen C bis E, und sind damit meist schon niedertemperaturfähig. Die Kosten für eine Wärmepumpen-Nachrüstung im Mehrfamilienhaus streuen je nach Quelle und Anlagengröße stark, zwischen rund 28.000 und 120.000 Euro. Wo Sie am Ende in dieser Spanne landen, hängt vor allem von Anlagengröße und Verteilsystem ab, dazu kommt die Zahl der Wohneinheiten. Im Mehrfamilienhaus wird der Heizungstausch komplexer als im Einfamilienhaus, weil jede Wohnung einzeln versorgt werden muss.

Fernwärme und Wärmenetze wachsen spürbar im Bestand

Rund 3.800 Fernwärme- und Wärmenetze sind in Deutschland aktuell in Betrieb und versorgen etwa 14 bis 15 Prozent der Haushalte, rund 15,2 Millionen Wohnungen. Der Anteil erneuerbarer Energien an der Fernwärmeerzeugung ist von 6,9 Terawattstunden im Jahr 2005 auf über 24 Terawattstunden 2024 gestiegen, ein Plus von rund 340 Prozent. Eine BBSR-Analyse von 342 vorgelegten kommunalen Wärmeplänen zeigt zudem, dass sich die Zahl der Wärmenetze vervierfachen könnte: Nach Abschluss der Wärmeplanung könnten Wärmenetze in rund 37 Prozent der Gemeinden vorhanden sein. In vielen Kommunen ist die Grundsatzentscheidung fürs Wärmenetz längst gefallen. Für Bestandsgebäude geht es dann nur noch um die Frage, wann der Anschluss kommt.

Warum Hybridheizungen wirtschaftlich an Boden verlieren

Hybridheizungen mit fossiler Komponente verlieren an wirtschaftlicher Attraktivität. Der Klimageschwindigkeitsbonus sinkt seit dem 21. Juli 2026 von 20 auf 16 Prozent und wird danach halbjährlich weiter reduziert, während ab 2029 eine steigende Bio-Beimischungspflicht für fossile Heizungsanteile greift. Gefördert bleibt nur die Wärmepumpen-Komponente einer Hybridanlage, für den fossilen Anteil entfällt die Förderung. Für Bestandsportfolios, die noch über Hybridlösungen nachdenken, verschiebt sich die Wirtschaftlichkeitsrechnung damit spürbar in Richtung reiner Wärmepumpen- oder Fernwärmelösungen.

Warum entscheidet KI-gestützte Steuerung über die Wirtschaftlichkeit der Heizung von morgen?

Ob sich eine Heizungsanlage wirtschaftlich betreiben lässt, hängt 2026 stärker von der Steuerung ab als vom Anlagentyp selbst. Rund 50 Prozent aller Heizungsanlagen in Deutschland laufen laut dem Bundesverband der Deutschen Heizungsindustrie (BDH) nicht optimal, veraltet oder falsch eingestellt (Vodafone-Analyse zur KI-Heizungsoptimierung). Genau hier setzen KI-gestützte Systeme an, und zwar mit messbaren Zahlen. Praxisversuche mit herstellerunabhängigem Heizungsmonitoring zeigen durchschnittlich rund 24 Prozent Energieeinsparung, das SECAI-Forschungsprojekt kam in seiner ersten Heizperiode auf bis zu 18 Prozent allein durch eine um 3 Grad abgesenkte Vorlauftemperatur. Auswertungen von EU- und Bundes-Demonstrationsprojekten in Nichtwohngebäuden zeigen zusätzlich 10 bis 25 Prozent Einsparpotenzial beim Heizwärmebedarf.

Ein digitaler Gebäudezwilling macht aus diesem reaktiven Betrieb eine bedarfsgerechte Steuerung. Die Anlage heizt dann nicht mehr auf Verdacht. Sie reagiert laufend auf Wetter, Nutzung und darauf, wie sie selbst gerade läuft. Bei KUGU bildet dieser digitale Zwilling die Basis für KUGU EOS, das Energie-Optimierungssystem, das Vorlauftemperatur und Heizkurve fortlaufend an reale Wetter- und Nutzungsdaten anpasst.

Was ein digitaler Gebäudezwilling leistet: Ein digitaler Gebäudezwilling bildet eine reale Heizungsanlage samt Wetterdaten, Nutzungsprofilen und Anlagenverhalten digital ab. Auf dieser Datenbasis lässt sich der Betrieb laufend simulieren und anpassen, statt Heizkurven einmalig einzustellen und Jahre unverändert zu lassen.

Für Wohnungsunternehmen mit vielen Liegenschaften ist entscheidend, dass sich dieser Effekt skalieren lässt: Die gleiche Optimierungslogik funktioniert an einer Einzelanlage genauso wie über ein ganzes Portfolio hinweg, ohne dass jedes Gebäude individuell neu programmiert werden muss.

Wie funktioniert Sektorenkopplung zwischen Wärme, Strom und dynamischen Preisen im Bestand?

Bei der Sektorenkopplung werden Wärmeerzeugung und Stromseite gemeinsam gesteuert. Wann die Wärmepumpe läuft, richtet sich dann nach Speicherstand und Strompreis. Für Gebäude mit Wärmepumpe lohnt sich das besonders, denn deren Stromverbrauch lässt sich gezielt in günstige Marktphasen verschieben. Der Börsenstrompreis lag 2025 und 2026 im Schnitt bei etwa 10 Cent pro Kilowattstunde, schwankte aber extrem: Der Höchstpreis 2025 lag bei 58,3 Cent, der niedrigste, negative Wert bei minus 25 Cent (Auswertung der Börsenstrompreisdaten von reduco.ai). In negativen Stunden wird Verbrauch sogar vergütet.

Gut zu wissen: Seit dem 1. Januar 2025 muss jeder Stromversorger in Deutschland mindestens einen dynamischen Stromtarif anbieten (§41a EnWG). Nach §14a EnWG erhalten Betreiber steuerbarer Verbrauchseinrichtungen wie Wärmepumpen zudem ein reduziertes Netzentgelt, je nach gewähltem Modul zwischen rund 150 und 360 Euro pro Jahr. Im Gegenzug darf der Netzbetreiber die Anlage bei akuter lokaler Netzüberlastung temporär auf bis zu 4,2 Kilowatt drosseln.

Hier kommt EOS Strompreisdynamik ins Spiel, ein Modus von KUGU EOS, der den prognostizierten Marktstrompreis von der Strombörse in die Heizungsoptimierung einbezieht. Das Modell ist speziell für Gebäude mit Wärmepumpen und sektorengekoppelten Energiesystemen relevant und lässt sich je nach Zielsetzung zwischen energetischer Effizienz und Stromkosten gewichten. Was das konkret an Einsparungen bringt, steht im Beitrag Strompreisdynamik im Gebäude nutzen, während Sektorenkopplung im Gebäude zeigt, wie Wärme- und Stromseite technisch zusammengeführt werden.

Was ist im Bestand ohne Komplettsanierung bei der Wärmewende schon heute möglich?

Ohne Komplettsanierung ist im Bestand bereits deutlich mehr möglich, als viele Portfolios aktuell nutzen. Ein gutes Fünftel der Mehrfamilienhäuser ist bereits effizient genug für niedertemperaturfähigen Betrieb, über die Hälfte liegt in mittleren Effizienzklassen, in denen zumindest Teilbereiche des Gebäudes bereits geeignet sind. Der erste realistische Schritt ist dabei meist die digitale Optimierung der vorhandenen Zentralanlage, noch vor einem Heizungstausch.

Mit digitaler Heizungssteuerung nutzen Sie Mess- und Wetterdaten laufend, um die Anlage richtig zu fahren, ohne Kessel, Wärmepumpe oder Verteilsystem anzufassen. Der Beitrag Digitale Heizungssteuerung im Bestand beschreibt, wie diese Umstellung im laufenden Betrieb funktioniert und welche Voraussetzungen ein Gebäude dafür mitbringen muss. Bei Portfolios mit gemischtem Baualter zahlt sich genau das am schnellsten aus, und zwar bevor die großen Sanierungsentscheidungen anstehen.

Wie rechnet sich die Heizung der Zukunft im Bestand: Kosten, Förderung, Einsparung?

Die Heizung der Zukunft rechnet sich im Bestand vor allem dann, wenn Betriebsoptimierung und Regulatorik zusammen gedacht werden. Das Gebäudemodernisierungsgesetz hat zum 29. Juli 2026 das bisherige Gebäudeenergiegesetz abgelöst, die starre 65-Prozent-Pflicht für neue Heizungen ist entfallen, im Gegenzug greift ab 2029 eine schrittweise steigende Bio-Beimischungspflicht für fossile Heizungen (Bundesregierung zum Gebäudemodernisierungsgesetz). Seit dem 21. Juli 2026 gelten zudem angepasste Förderkonditionen: Der Deckel der KfW-Heizungsförderung sank von 30.000 auf 28.000 Euro förderfähige Kosten pro Wohneinheit, der Einkommensbonus wurde gestaffelt und ein neuer Kinderzuschlag eingeführt.

CO₂-Kostenaufteilungsgesetz in Kürze: Seit der Novellierung im Rahmen des GModG staffelt das Gesetz den Vermieteranteil an den CO₂-Kosten in zehn Stufen nach Gebäudequalität. Sehr effiziente Gebäude kosten den Vermieter nichts, bei den ineffizientesten Gebäuden mit mehr als 52 Kilogramm CO₂ pro Quadratmeter und Jahr trägt er bis zu 95 Prozent der CO₂-Kosten (Verbraucherzentrale Energieberatung zur CO₂-Kostenaufteilung).

Für Portfolios mit schwacher Effizienzklasse wird Betriebsoptimierung dadurch zu einem unmittelbaren Kostenhebel. KUGU garantiert seinen Kunden dabei mindestens 12 Prozent Energieeinsparung und erzielt im Durchschnitt über 20 Prozent Einsparung bei Energie, Kosten und CO₂-Emissionen, teils verbunden mit einer Verbesserung der Energieeffizienzklasse um bis zu zwei Stufen.

Gewobag-Pilotprojekt, Winter 2024/25: In zehn Berliner Bestandsgebäuden wurden zwischen Oktober 2024 und März 2025 durch KUGU rund 260.000 Kilowattstunden Energie eingespart. Dazu kamen über 50 Tonnen CO₂ und mehr als 18.000 Euro Energiekosten, ganz ohne Sanierungsmaßnahmen. Die 12-Prozent-Einspargarantie wurde in allen zehn Objekten erreicht oder übertroffen, der Rollout wird inzwischen auf 250 Anlagen ausgeweitet (Wohnungswirtschaft-heute zum Gewobag-Pilotprojekt).

Ein weiteres Beispiel zeigt, wie stark sich das im Einzelobjekt niederschlagen kann: In einem Berliner Mehrfamilienhaus aus den 1980er-Jahren mit 1.800 Quadratmetern beheizter Fläche und zwölf Wohn- und Gewerbeeinheiten senkte der digitale Zwilling von KUGU den Energieverbrauch um 27 Prozent, ohne einen einzigen baulichen Eingriff an der zentralen Gas-Brennwerttherme. Mit solchen Zahlen wird aus dem CO₂-Ziel eine ganz normale Investitionsrechnung. Und die Einsparung landet direkt in der Betriebskostenabrechnung.

Steuerungsintelligenz wird zum entscheidenden Wirtschaftlichkeitsfaktor

Wärmepumpe und Fernwärme bleiben die tragenden Technologien. Ob sich das im Bestand rechnet, hängt aber immer stärker davon ab, wie intelligent die Anlage betrieben wird. Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz macht ineffizienten Betrieb für Vermieter ab sofort unmittelbar teurer, und KI-gestützte Steuerung liefert genau den Hebel, der diese Kosten kurzfristig senkt, ohne auf die nächste Sanierungswelle zu warten.

Für Wohnungsunternehmen bedeutet das ganz praktisch: Schauen Sie sich zuerst die Betriebsdaten Ihrer vorhandenen Anlage an, noch bevor der nächste Kesseltausch oder eine größere Sanierung ansteht. Digitale Betriebsoptimierung und, bei vorhandener Wärmepumpe, die Kopplung an dynamische Strompreise lassen sich häufig innerhalb einer Heizperiode umsetzen und liefern Einsparungen, die sich durch die neue Regulierung inzwischen direkt in der Betriebskostenbilanz zeigen.

Häufig gestellte Fragen zur Heizung der Zukunft im Bestand

Lohnt sich eine Wärmepumpe in einem unsanierten Mehrfamilienhaus schon heute?

Ja, in vielen Fällen bereits ohne größere bauliche Vorarbeiten. Rund 20 Prozent der deutschen Mehrfamilienhäuser liegen schon in den Energieeffizienzklassen A und B, über die Hälfte in den mittleren Klassen C bis E und damit meist niedertemperaturfähig genug für den Betrieb einer Wärmepumpe. Die genaue Eignung hängt vom Zustand der Heizflächen und der Verteilung im Gebäude ab.

Mit welchen Kosten müssen Wohnungsunternehmen für eine Wärmepumpen-Nachrüstung im Mehrfamilienhaus rechnen?

Realistisch sind zwischen rund 28.000 und 120.000 Euro, je nach Gebäudegröße, Verteilsystem und Anzahl der Wohneinheiten. Diese Spanne ist in aktuellen Marktanalysen uneinheitlich dokumentiert und sollte für jedes Objekt einzeln geprüft werden. Ausschlaggebend sind vor allem die Anlagengröße und der Aufwand für die wohnungsweise Verteilung.

Wie verändert das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz die Kostenverteilung zwischen Mietern und Vermietern?

Der Vermieteranteil an den CO₂-Kosten steigt gestaffelt in zehn Stufen, von 0 Prozent bei sehr effizienten Gebäuden bis zu 95 Prozent bei den ineffizientesten Gebäuden mit mehr als 52 Kilogramm CO₂ pro Quadratmeter und Jahr. Diese Staffelung gilt seit der Novellierung im Rahmen des Gebäudemodernisierungsgesetzes. Für Bestandsportfolios mit schlechter Effizienzklasse wird Betriebsoptimierung damit zu einem direkten Kostenhebel.

Muss die bestehende Heizungsanlage ausgetauscht werden, um von digitaler Steuerung zu profitieren?

Nein, digitale Heizungsoptimierung setzt in der Regel an der vorhandenen Zentralanlage an, ohne Kessel, Wärmepumpe oder Verteilsystem auszutauschen. In einem dokumentierten Einzelobjekt, einem Berliner Mehrfamilienhaus aus den 1980er-Jahren, senkte allein die digitale Steuerung den Energieverbrauch um 27 Prozent, ganz ohne bauliche Eingriffe. Voraussetzung ist meist nur eine Anbindung der bestehenden Regelungstechnik an die Optimierungssoftware.

Welche Fördersätze gelten seit 2026 für den Heizungstausch im Bestand?

Seit dem 21. Juli 2026 liegt der Förderdeckel der KfW-Heizungsförderung (BEG) bei 28.000 statt zuvor 30.000 Euro förderfähigen Kosten pro Wohneinheit. Der Einkommensbonus ist gestaffelt und reicht bei Haushalten mit weniger als 30.000 Euro Jahreseinkommen bis zu 40 Prozent, ergänzt um einen neuen Kinderzuschlag. Für Hybridheizungen mit fossiler Komponente gilt die Förderung nur noch für den Wärmepumpen-Anteil.