Heizungsgesetz 2026: aktueller Stand und Weg zum GModG

Das Heizungsgesetz gilt seit dem 29. Juli 2026 als Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG): Die 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht ist gestrichen, neue Heizungen sind technologieoffen wählbar. Für Wohnungsunternehmen bleibt dennoch Handlungsbedarf, denn Prüfpflichten, Förderdegression und die Biotreppe ab 2029 bestimmen, welche Objekte jetzt Aufmerksamkeit brauchen.

Was 2026 beim Heizungsgesetz wirklich gilt: GEG, GModG und das Ende der 65-Prozent-Pflicht

Rechtlich verbindlich ist seit dem 29. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es führt das GEG unter neuem Namen fort und hat es in zentralen Teilen geändert. Die §§ 71 sowie 71b bis 72 sind gestrichen und mit ihnen die Regeln, die seit 2024 die Heizungsdebatte geprägt haben.

Was seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr gilt: Gestrichen ist die Pflicht, dass neu eingebaute Heizungen 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Ebenso entfallen die Kopplung dieser Pflicht an die kommunale Wärmeplanung samt ihrer nach Gemeindegröße gestaffelten Stichtage sowie die Austauschpflicht für 30 Jahre alte Standardkessel. Quellen und Schlagzeilen, die mit diesen Fristen argumentieren, beschreiben einen veralteten Rechtsstand.

Freie Technologiewahl ersetzt die 65-Prozent-Regel. Gas- und Ölheizungen dürfen im Bestand wie im Neubau wieder ohne Erneuerbaren-Auflage eingebaut werden. Gesteuert wird künftig über den Brennstoff: Die Biotreppe verlangt von neuen Gas- und Ölheizungen steigende Anteile klimaneutraler oder biogener Brennstoffe. Diese betragen 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Ab 2045 gilt vollständige Klimaneutralität.

Für Ihre Investitionsplanung heißt das: Welche Technik Sie einsetzen, entscheiden Sie selbst. Die Folgekosten einer Entscheidung verschieben sich aber in den Betrieb, also in Brennstoffpreise, Beimischungsquoten und CO₂-Kosten.

Bestandsheizung, Reparatur, Havarie: Was Ihre Anlagen heute dürfen

Funktionsfähige Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden. Weder das alte GEG noch das GModG verpflichten Sie, eine intakte Anlage zu tauschen. Die jeweils aktuellen Anforderungen greifen erst, wenn eine neue Heizung eingebaut wird.

Im Havariefall sollten Sie zwei Termine einpreisen: die Biotreppe ab 2029 und die hälftige CO₂-Kostenteilung ab 2028 für neue Gas- und Ölheizungen. Beides verändert die Wirtschaftlichkeit über die gesamte Laufzeit.

Nicht tauschen heißt allerdings nicht nichts tun.

Auch wenn keine einzige Heizung im Portfolio ersetzt wird, laufen Prüf- und Optimierungspflichten mit festen Fristen weiter.

GModG: Zeitplan, Folgestufen und offene Punkte

Gesetzgebungsverfahren abgeschlossen. Bundestag und Bundesrat beschlossen das GModG am 10. Juli 2026, verkündet wurde es am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt, in Kraft seit dem 29. Juli 2026. Weitere Reformstufen folgen zum 1. Januar 2027, 2028 und 2030 zur Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie, zum Energieausweis und zum Nullemissionsstandard für Neubauten.

Zwei Punkte bleiben offen. Erstens: Für Ende 2026 ist ein Folgegesetz zur Grüngas- und Grünheizöl-Quote angekündigt, aber weder beschlossen noch detailliert ausgestaltet. Zweitens: Eine verfassungsrechtliche Restunsicherheit bleibt, da das Bundesverfassungsgericht am 9. Juli 2026 eine Klage der Linksfraktion gegen die beschleunigte Verabschiedung zurückwies. Weitere Klagen gegen das beschlossene Gesetz werden erwartet, unter anderem von der Deutschen Umwelthilfe.

Daraus folgt eine pragmatische Leitlinie: Entscheidungen, die unter mehreren Rechtsständen tragen. Betriebsoptimierung, Monitoring und Wärmepumpen in geeigneten Gebäuden gehören dazu, neue fossile Anlagen mit 20 Jahren Laufzeit eher nicht.

§ 60b-Pflicht: Prüfung und Optimierung auch ohne Heizungstausch

Die Prüf- und Optimierungspflicht nach § 60b gilt seit dem 1. Oktober 2024 für Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen oder vergleichbaren Nutzungseinheiten, unabhängig vom Heizungstausch. Sie hat die Reform unverändert überstanden, ebenso der hydraulische Abgleich nach § 60c. Betroffen sind wasserführende Heizungsanlagen ohne Wärmepumpen. Erkannten Optimierungsbedarf müssen Sie innerhalb eines Jahres nach der Prüfung umsetzen und dokumentieren.

Verantwortlich ist der Eigentümer oder Betreiber. Bei vorsätzlichen oder leichtfertigen Verstößen gegen § 60b oder § 60c droht nach § 108 ein Bußgeld bis 5.000 Euro je Verstoß. In einem Portfolio mit vielen Liegenschaften summiert sich das Risiko. Deshalb lohnt eine zentrale Fristenliste nach Einbaujahr, beginnend bei den Anlagen vor Oktober 2009.

Monitoring statt Vor-Ort-Termin: Erfüllt ein digitales Monitoringsystem die Kriterien der standardisierten Gebäudeautomation nach § 71a, kann es die wiederkehrende Vor-Ort-Prüfung nach § 60b ersetzen. Gefordert sind eine kontinuierliche Überwachung, die automatische Erkennung von Effizienzverlusten und eine benannte verantwortliche Person.

Eine Option ist KUGU VIS, das Visuelle-Informationssystem der KUGU Energieplattform. Die Software überwacht Heizsysteme, bereitet Betriebszustände, Verbräuche und Auffälligkeiten auf und führt eine Anlagendiagnose durch. Für Bestandshalter mit vielen Anlagen wird aus einzelnen Prüfterminen so ein laufender Prozess, in dem die verantwortliche Person Effizienzverluste portfolioweit sieht. Gleichen Sie die drei Kriterien für jedes Gebäude bei der Einführung ab. Dokumentieren Sie die Zuständigkeit.

Portfolio-Entscheidung: Objekte sortieren statt pauschal planen

Eine belastbare Investitionsplanung 2026 beginnt mit drei Angaben je Objekt: Einbaujahr der Anlage, § 60b-Fälligkeit und Wärmeplanungsstand der Kommune. Daraus ergeben sich drei Dringlichkeitsklassen, die Sie unabhängig von offenen GModG-Punkten bilden können.

Falsche Reihenfolge erzeugt Fehlinvestitionen. Abwarten in Klasse A führt im Havariefall zu Entscheidungen unter Zeitdruck und kostet Förderung, weil die BEG-Höchstbeträge ab Februar 2027 schrittweise sinken. Ein vorschnell eingebauter neuer fossiler Kessel trägt Biotreppe und hälftige CO₂-Kosten über die volle Laufzeit. Ein neuer eigener Wärmeerzeuger in einem Gebiet, das der Wärmeplan als Netz-Eignungsgebiet ausweist, kann sich als teurer Umweg erweisen.

Zur Wärmeplanung: Großstädte über 100.000 Einwohner mussten ihren Plan bis 30. Juni 2026 vorlegen, kleinere Kommunen haben bis 30. Juni 2028 Zeit. Der Plan ist ein strategisches Planungsinstrument ohne Rechtsverbindlichkeit. Er weist Eignungsgebiete für Wärme- oder Wasserstoffnetze und für dezentrale Versorgung aus. Anschluss- und Benutzungszwang entstehen erst durch separate gemeindliche Satzung. Eine bundesweite amtliche Plattform mit dem Stand aller Kommunen gibt es nicht. Recherchieren Sie über die Landesportale, die Status-quo-Übersicht des Kompetenzzentrums Kommunale Wärmewende (KWW) der dena und die Deutschlandkarte des BMWSB zum Umsetzungsstand je Bundesland.

Betriebsoptimierung als Puffer, bevor investiert wird

Der schnellste wirtschaftliche Hebel liegt im laufenden Betrieb der vorhandenen Anlagen. Ein fachgerechter hydraulischer Abgleich spart nach Branchenwerten 5 bis 15 Prozent Heizenergie. Diese Werte sind für Mehrfamilienhaus-Portfolios ein Richtwert, kein exakter Durchschnitt.

Darüber hinaus geht die kontinuierliche, automatisierte Steuerung. KUGU EOS, das Energie-Optimierungssystem der KUGU Energieplattform, bildet jedes Gebäude als digitalen Zwilling ab und regelt die Heizung bedarfsgerecht nach Gebäudeeigenschaften, Wetterdaten und Nutzungsmustern. Das System arbeitet herstellerunabhängig ohne Heizungstausch. KUGU erzielt über 20 Prozent Einsparung und garantiert 12 Prozent. Im Bestand sind KUGU-Lösungen in 3.500 Anlagen mit rund einer Million Geräten in etwa 400.000 Wohneinheiten im Einsatz. Bisher eingespart: 45 Mio. kWh und 8.000 Tonnen CO₂.

Betriebsoptimierung wirkt auf mehreren Ebenen. Geringerer Verbrauch senkt den CO₂-Ausstoß und damit die Stufe im CO₂-Kostenaufteilungsmodell. Gleichzeitig entstehen Verbrauchs- und Betriebsdaten, mit denen Sie eine spätere Ersatzanlage dimensionieren und die Investition begründen. Bei Wärmepumpen verbindet EOS Strompreisdynamik mit dynamischen Strompreisen und nutzt günstigere Preisphasen.

Förderung und Mieterkommunikation: Was beim Tausch finanziell greift

Für den Heizungstausch gilt seit der BEG-Reform vom 21. Juli 2026 eine Grundförderung von 30 Prozent, auch für Vermieter und Wohnungsunternehmen. Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus sind an Selbstnutzung gebunden und stehen Vermietern nicht zur Verfügung.

Die Degression spricht für frühe Anträge in Klasse-A-Objekten. In der Mieterkommunikation hilft eine transparente Ankündigung, die den Förderabzug und die Kappungsgrenze beziffert. Mieter sehen dann, dass öffentliche Mittel ihre Umlage senken und die monatliche Mehrbelastung gedeckelt ist.

Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz verteilt seit 2023 CO₂-Kosten in einem 10-Stufen-Modell zwischen Vermieter und Mieter. Der Vermieteranteil reicht von 0 Prozent (unter 12 kg CO₂/m²/Jahr) bis 95 Prozent (ab 52 kg). Nichtwohngebäude sind pauschal hälftig. Das GModG ergänzt mit den §§ 5a bis 5d eine Sonderregel für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen: Ab 1. Januar 2028 werden CO₂-Kosten und Gasnetzentgelte pauschal hälftig geteilt, unabhängig vom energetischen Zustand.

Die Aufteilung fließt in die jährliche Heizkostenabrechnung ein. Mit der KUGU Submetering Suite der KUGU Messdienstplattform läuft die Heiz- und Betriebskostenabrechnung digital, mit automatisiertem UVI-Versand und zentraler Datenverwaltung.

Was Bestandshalter aus der GModG-Reform mitnehmen

Die eigentliche Botschaft 2026 ist weniger die gestrichene 65-Prozent-Pflicht als die Tatsache, dass Untätigkeit trotzdem keine Option ist. § 60b läuft unverändert weiter, und mit Biotreppe, CO₂-Teilung ab 2028 und angekündigter Grüngas-Quote stehen die nächsten Kostentreiber bereits fest.

Ihr nächster Schritt ist eine Objektliste, sortiert nach Einbaujahr und Wärmeplanstatus, mit den Anlagen vor Oktober 2009 ganz oben. Prüfen, optimieren und überwachen Sie die Klasse-A-Objekte jetzt digital, etwa mit KUGU VIS für das Anlagenmonitoring und KUGU EOS für die automatisierte Heizungsoptimierung. So erfüllen Sie die Pflicht, senken Verbrauch und CO₂ und gewinnen Zeit für Investitionen, die auch unter dem nächsten Rechtsstand wirtschaftlich tragen.

Häufige Fragen zum Heizungsgesetz 2026

Gilt das GModG auch, wenn noch Klagen dagegen laufen?

Ja. Das GModG ist seit dem 29. Juli 2026 in Kraft und bindet Sie, auch wenn weitere Klagen erwartet werden. Planen Sie mit dem geltenden Recht und bevorzugen Sie Maßnahmen, die auch bei einer späteren Korrektur wirtschaftlich tragen.

Welche Änderung ist bei der Wärmepumpen-Prüfung nach § 60a im Gespräch?

Ein Wartungsvertrag könnte ab dem 1. Januar 2027 die Betriebsprüfung ersetzen, offiziell bestätigt ist das bislang nicht. Terminieren Sie die Prüfung deshalb nach geltender Regel (spätestens zwei Jahre nach Inbetriebnahme, ohne Fernüberwachung alle fünf Jahre erneut).

Wie verlässlich sind Online-Checker für den Wärmeplanungsstand meiner Kommune?

Als Vorfilter sind sie brauchbar, verbindlich sind sie nicht. Private Adress-Checker bündeln offene Geodaten, ersetzen aber weder den kommunalen Wärmeplan noch eine mögliche Satzung. Prüfen Sie für Investitionsentscheidungen immer das Dokument der Kommune selbst.

Was passiert mit einer Wärmepumpe, die bereits unter dem alten GEG eingebaut wurde?

Sie läuft unverändert weiter und darf repariert werden. Die Biotreppe betrifft nur neue Gas- und Ölheizungen, § 60b gilt für Wärmepumpen nicht. Relevant bleibt allein die Betriebsprüfung nach § 60a in Gebäuden ab sechs Wohneinheiten.

Was sollte im Havariefall in den ersten 48 Stunden geklärt sein?

Vier Punkte: Übergangslösung für Wärmeversorgung, beauftragter Fachbetrieb, Dokumentation des Ausfalls und Budgetfreigabe. Legen Sie diese Abläufe für Klasse-A-Objekte vorab fest, dann entscheiden Sie über die Ersatzanlage mit Blick auf Förderung und Laufzeitkosten statt unter Zeitdruck.