Heizungsgesetz 2026 und GEG: Regeln, Fristen, GModG-Ausblick

Seit dem 29. Juli 2026 hat das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) das bisherige Heizungsgesetz, das Gebäudeenergiegesetz (GEG), abgelöst und die frühere 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen durch eine stufenweise Brennstoffquote ersetzt. Für Wohnungsunternehmen ist jetzt vor allem eine Frage wichtig: Welche Betreiberpflichten im Bestand bleiben gleich, und welche neuen Fristen kommen bis 2029 und 2040 auf Sie zu?

Die meisten Ratgeber zum Heizungsgesetz 2026 richten sich an private Eigentümer eines Einfamilienhauses. Für Wohnungsunternehmen und andere Bestandshalter ab sechs Wohneinheiten sieht die Sache anders aus: Hier gelten eigene Betreiberpflichten und eigene Nachweiswege, und mit dem GModG kommen neue Schwellenwerte für die Gebäudeautomation dazu. Das kommt in der öffentlichen Debatte bislang kaum vor.

Was gilt aktuell beim Heizungsgesetz 2026 für neue Heizungen?

Seit dem 29. Juli 2026 richtet sich der Einbau neuer Heizungen nach dem GModG, nicht mehr nach der bekannten 65-Prozent-Regel des GEG. Der Bundestag hatte das Gesetz am 10. Juli 2026 beschlossen, der Bundesrat stimmte zu, die Verkündung im Bundesgesetzblatt folgte am 28. Juli 2026, einen Tag vor Inkrafttreten der wesentlichen Neuregelungen, wie die Bundesregierung bestätigt.

Bis zu diesem Stichtag mussten neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden, gekoppelt an den Stand der kommunalen Wärmeplanung vor Ort. Diese Pflicht aus den §§71 bis 71p und §72 GEG ist mit dem GModG ersatzlos gestrichen. Die Kopplung an die Wärmeplanung entfällt damit für diese konkrete Vorgabe; für Bestandshalter ist die Rechtslage an dieser Stelle also ein gutes Stück einfacher geworden.

Wie funktioniert die neue Brennstoff-Stufenregelung für Gas- und Ölheizungen?

An die Stelle der 65-Prozent-Pflicht tritt mit §43 GModG eine schrittweise steigende Quote für erneuerbare Brennstoffanteile, informell als Bio-Treppe bezeichnet. Sie gilt für neu eingebaute Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen und schreibt mindestens 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040 vor.

Für Bestandsportfolios mit älteren Zentralheizungen läuft das praktisch auf eines hinaus: Wer nach 2029 einen Kessel tauscht, muss einen steigenden Anteil Biomethan oder vergleichbare erneuerbare Brennstoffe einsetzen, egal wie weit die Wärmeplanung der jeweiligen Kommune fortgeschritten ist.

Zur Einordnung: Die Bio-Treppe ersetzt eine feste Erneuerbaren-Quote durch eine langfristig steigende Brennstoffquote. Kostenprognosen zu den Mehrkosten, etwa aus einer Auftragsstudie von Greenpeace und Öko-Institut, sind keine amtlichen Zahlen und sollten entsprechend vorsichtig in eigene Kalkulationen einfließen.

Welche Rolle spielt die kommunale Wärmeplanung noch für Bestandshalter?

Die kommunale Wärmeplanung verliert mit dem Wegfall der 65-Prozent-Kopplung an unmittelbarer Steuerungswirkung für den einzelnen Heizungstausch, bleibt aber wichtig, wenn es darum geht, ob ein Gebäude später in einem Fernwärme- oder Wasserstoffgebiet liegt. Zum gesetzlichen Fristende am 30. Juni 2026 hatten 72 von 83 deutschen Großstädten über 100.000 Einwohnern ihre Wärmeplanung fristgerecht abgeschlossen, wie eine Auswertung des BBSR zeigt.

Bundesweit sieht das Bild deutlich lückenhafter aus: Von rund 10.780 Gemeinden hatten zum selben Stichtag erst 2.836 einen fertigen Wärmeplan, also 26 Prozent, während weitere 4.419 Kommunen noch daran arbeiteten. Für Ihr Portfolio heißt das in der Praxis, dass Sie den Planungsstand jeder einzelnen Standortkommune prüfen müssen, statt sich auf eine bundesweit einheitliche Aussage zu verlassen.

Interessant ist, wie weit Plan und Wirklichkeit hier auseinanderklaffen: Viele Wärmepläne kalkulieren mit einer jährlichen Sanierungsrate von rund 2 Prozent für Wohngebäude, während die tatsächliche Quote 2025 bundesweit bei unter 1 Prozent lag. Mit baulicher Sanierung allein schaffen Sie als Bestandshalter die geplanten Fristen kaum, der laufende Betrieb der Anlagen gewinnt entsprechend an Gewicht.

Welche Betreiberpflichten gelten unverändert nach §60b und §60c GEG?

Die Betreiberpflichten zur Heizungsprüfung und -optimierung nach §60b GEG sowie zum hydraulischen Abgleich nach §60c GEG hat das GModG unangetastet gelassen, wie das GEG-Infoportal des BBSR bestätigt. Sie betreffen Gebäude ab sechs Wohn- oder Nutzungseinheiten und laufen unabhängig davon weiter, ob im Objekt gerade eine neue Heizung eingebaut wird oder nicht.

Für Altanlagen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, endet die Frist zur Heizungsprüfung am 30. September 2027. Bei jüngeren Anlagen greift die Pflicht ein Jahr nach Ablauf von 15 Jahren seit Einbau. Eine Befreiung ist möglich, wenn das Gebäude bereits über eine standardisierte Gebäudeautomation nach §56 GModG verfügt, denn diese liefert die geforderte Transparenz automatisch mit. Details zur konkreten Prüf- und Abgleichlogik, einschließlich der Fristenstaffelung nach Anlagenalter, ordnet der Beitrag zur Heizungsoptimierung im Bestand vertiefend ein.

Verstöße gegen §60b oder §60c sind nach §108 GEG bußgeldbewehrt. Der amtliche Gesetzestext nennt gestaffelte Bußgeldrahmen von bis zu 50.000 Euro für bestimmte Tatbestandsgruppen, wie aus der Einzelnorm im Bundesrecht hervorgeht. Welcher Tatbestand welchem Bußgeldrahmen genau zugeordnet ist, wird in Sekundärquellen bislang uneinheitlich wiedergegeben, weshalb sich für die eigene Dokumentation der Blick in den Gesetzestext lohnt.

Was ändert das GModG an Mietrecht und Kostenaufteilung?

Mietrechtlich ändert sich für die weit überwiegende Mehrheit der Wohnungsunternehmen wenig, weil viele bereits auf einem Dekarbonisierungspfad sind, so die Einschätzung des GdW-Präsidenten Axel Gedaschko. Zwei konkrete Änderungen sind für die Kalkulation trotzdem relevant.

Erstens: Bei neu eingebauten fossilen Heizungen tragen Vermieter künftig pauschal 50 Prozent der Mehrkosten für Biobrennstoffanteile sowie der CO₂- und Netzentgeltkosten. Diese Neuregelung des CO₂-Kostenaufteilungsgesetzes gilt für Anlagen, die nach dem 29. Juli 2026 eingebaut werden; bereits bestehende Heizungen bleiben beim bisherigen Stufenmodell, wie Minol erläutert.

Zweitens: Bei Wärmepumpen lassen sich Modernisierungskosten nur dann vollständig auf die Miete umlegen, wenn die Jahresarbeitszahl, also das Verhältnis von erzeugter Wärme zu eingesetztem Strom, mindestens 2,5 erreicht. Liegt die Anlage darunter, ist nach der neuen Regelung in §559e BGB nur die Hälfte der Kosten umlagefähig. Wer Wärmepumpen im Bestand plant, sollte diese Kennzahl deshalb schon in der Ausschreibung als Kriterium verankern, nicht erst nach der Inbetriebnahme prüfen.

GdW-Empfehlung: Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft rät weiterhin zum CO₂-Praxispfad, der im Heizungskeller beginnt, mit Wärmepumpen, wo wirtschaftlich sinnvoll, und Fernwärme, wo verfügbar, als tragenden Bausteinen.

Welche Fristen prägen den Zeitplan bis 2040?

Der Zeitplan des GModG reicht von schon abgelaufenen Terminen bis zu Zielmarken im Jahr 2040:

Zwei Punkte bleiben dabei offen und sollten auf der Beobachtungsliste stehen. Die EU-Gebäuderichtlinie EPBD hätte bereits bis zum 29. Mai 2026 umgesetzt sein müssen; Deutschland befand sich bis zum Inkrafttreten des GModG im Verzug, wie das Öko-Zentrum NRW dokumentiert, sodass weitere Anpassungen der Sanierungs- und Solarpflichten für Nichtwohngebäude wahrscheinlich sind. Zudem wies das Bundesverfassungsgericht am 9. Juli 2026 einen Eilantrag gegen das Gesetzgebungsverfahren zurück, Umweltverbände kündigten jedoch Verfassungsbeschwerden gegen das verabschiedete Gesetz an, sodass die Rechtslage rund um das GModG selbst noch nicht vollständig verfestigt ist.

Auch bei der Förderung hat sich zum 21. Juli 2026 etwas verschoben: Der Förderdeckel der Bundesförderung für effiziente Gebäude sank von 30.000 auf 28.000 Euro förderfähige Kosten und sinkt in weiteren Halbjahresschritten. Einkommensbonus und Klimageschwindigkeitsbonus wurden neu gestaffelt, die Förderung selbst soll laut Bundesregierung mindestens bis 2029 fortbestehen.

Für Portfolios mit vielen Nichtwohngebäuden: Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) bewertet die Frist bis Ende 2029 für die Gebäudeautomation als sehr ambitioniert: Bestandsaufnahme und Systemintegration binden schon deutlich mehr Aufwand als der reine Einkauf der Technik. Dazu kommt die Arbeit an Datenqualität und Plausibilisierung. Wer große Portfolios verantwortet, sollte diesen Vorlauf realistisch einplanen und nicht erst 2028 beginnen.

Wie erfüllen Sie die neuen Nachweis- und Automationspflichten ohne Sanierung?

Die Absenkung der Automationsschwelle auf 70 Kilowatt nach §56 GModG verlangt ein System, das Verbrauch kontinuierlich überwacht und protokolliert und dafür offene Datenschnittstellen bereitstellt, keine bauliche Sanierung. Dafür reicht digitale Betriebsoptimierung, ganz ohne Umbau: Ein digitaler Gebäudezwilling wie die KUGU Energieplattform bildet Heizverhalten und Anlagenparameter laufend ab und liefert damit die Datengrundlage für §56, §60b und §60c in einem System.

Konkret decken Sie damit drei Anforderungen auf einmal ab. Kontinuierliches Monitoring über KUGU VIS macht Vorlauftemperaturen und Anlagenzustand in Echtzeit sichtbar und liefert damit die Protokollierung, die §56 fordert. Automatisierte Optimierung über KUGU EOS übernimmt die Feinjustierung von Heizkurve und hydraulischem Verhalten, die sonst manuell im Rahmen des §60c-Abgleichs erfolgen müsste. Und die durchgehende Datenhistorie liefert im Prüfungsfall den Nachweis, den §60b von Betreibern verlangt, ohne dass eigens dafür Unterlagen zusammengesucht werden müssen.

Für ESG-Teams kommt ein weiterer Nutzen hinzu: Dieselben Betriebsdaten, die für die gesetzliche Dokumentation ohnehin erhoben werden, lassen sich auch für Reporting-Zwecke weiterverwenden. Wie sich operative Kennzahlen von reinen Berichtspflichten unterscheiden, beschreibt der Beitrag zu ESG-relevanten Betriebsdaten im Detail. Wer zusätzlich prüfen will, wie sich Dekarbonisierungsschritte auch ganz ohne größere Sanierung einleiten lassen, findet dazu vertiefende Ansätze im Beitrag Dekarbonisierung im Gebäudebestand ohne Sanierung starten.

Was sich ändert und was gleich bleibt

Das eigentlich Knifflige am GModG liegt weniger in der neuen Brennstoffquote als im Tempo: Automationspflichten und Prüffristen laufen bis 2029, während die tatsächliche Sanierungsquote im Bestand bei unter 1 Prozent pro Jahr verharrt. Für Wohnungsunternehmen heißt das: Digitale Betriebsführung spart in den kommenden Jahren Kosten, und oft ist sie der einzige praktikable Weg, um die gesetzlichen Nachweise rechtzeitig zu erbringen.

Wer jetzt handelt, verschafft sich einen Vorlauf, den die knappe Frist bis Ende 2029 kaum noch zulässt, wenn erst 2028 mit Bestandsaufnahme und Systemintegration begonnen wird. Sinnvoll ist deshalb, das eigene Portfolio zeitnah gegen die 70-Kilowatt-Schwelle und die §60b/§60c-Fristen abzugleichen. Prüfen Sie parallel den Planungsstand Ihrer Standortkommunen und legen Sie fest, wo Monitoring und Automation zuerst ansetzen.

Häufig gestellte Fragen zum Heizungsgesetz 2026

Gilt die neue Brennstoff-Stufenregelung auch für bereits eingebaute Gasheizungen?

Nein, die Bio-Treppe nach §43 GModG betrifft ausschließlich neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen. Bestehende Anlagen genießen Bestandsschutz und laufen zunächst unter den bisherigen Bedingungen weiter, bis sie ausgetauscht werden.

Müssen wir §60b und §60c GEG auch dann einhalten, wenn keine neue Heizung geplant ist?

Die Betreiberpflichten zur Heizungsprüfung und zum hydraulischen Abgleich müssen Sie unabhängig von einem Heizungstausch einhalten, sobald ein Gebäude sechs Wohn- oder Nutzungseinheiten hat. Sie laufen nach Anlagenalter gestaffelt und enden für Altanlagen vor 2009 spätestens am 30. September 2027.

Was passiert, wenn die zuständige Kommune noch keine Wärmeplanung abgeschlossen hat?

Für den Heizungstausch selbst spielt das keine Rolle mehr, seit die 65-Prozent-Kopplung entfallen ist. Für langfristige Standortentscheidungen bleibt der Planungsstand trotzdem relevant, weil er zeigt, ob ein Gebäude später in einem Fernwärme- oder Wasserstoffgebiet liegt.

Reicht ein vorhandenes Monitoringsystem aus, um die Automationspflicht nach §56 GModG zu erfüllen?

Das hängt davon ab, ob das System den Verbrauch kontinuierlich überwacht und protokolliert und dabei über offene Datenschnittstellen verfügt, wie es §56 GModG konkret verlangt. Reine Verbrauchserfassung ohne Protokollierung oder Schnittstellen erfüllt die Anforderung in der Regel nicht vollständig und sollte vor der Fristprüfung genauer bewertet werden.

Welche Bußgelder drohen bei Verstößen gegen die Betreiberpflichten?

Der Gesetzestext zu §108 GEG sieht gestaffelte Bußgeldrahmen von bis zu 50.000 Euro für bestimmte Tatbestandsgruppen rund um §60b und §60c vor. Die genaue Zuordnung einzelner Verstöße zu Bußgeldhöhen wird in Sekundärquellen unterschiedlich wiedergegeben, weshalb sich im Zweifel der Blick in den amtlichen Gesetzestext lohnt.