Hydraulischer Abgleich nach GEG: Pflicht, Fristen, Nachweis

Seit dem 1. Oktober 2024 schreibt § 60c GEG, heute im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) fortgeführt, den hydraulischen Abgleich für jede neue Heizung in Gebäuden ab sechs Wohnungen vor. Betroffene Wohnungsunternehmen müssen dabei zwingend das strengere Verfahren B anwenden und das Ergebnis lückenlos dokumentieren, unabhängig vom Energieträger.

Für Bestandshalter mit mehreren Liegenschaften ist das mehr als eine technische Randnotiz. Sobald in einem Gebäude ab sechs Wohn- oder Nutzungseinheiten eine wassergeführte Heizung neu eingebaut oder aufgestellt wird, entsteht die Pflicht automatisch, unabhängig davon, ob es sich um einen Kesseltausch, eine Wärmepumpe oder einen Fernwärme-Anschluss handelt. Getrennt davon läuft die wiederkehrende Heizungsprüfung nach § 60b mit eigenen, nach Baujahr gestaffelten Fristen, die für ältere Bestandsanlagen ohnehin ansteht.

Wer beide Pflichten sauber auseinanderhält, vermeidet doppelte Arbeit und Bußgeldrisiken im Portfolio. Die folgenden Punkte fassen zusammen, worauf es 2026 ankommt:

Was verlangt § 60c GEG beim hydraulischen Abgleich genau?

Kernstück der Pflicht ist eine raumweise Heizlastberechnung nach DIN EN 12831, die für jeden Raum ermittelt, wie viel Wärme er tatsächlich benötigt. Darauf aufbauend prüft der Fachbetrieb die Heizflächen auf eine möglichst niedrige Vorlauftemperatur und passt die Regelung der Anlage entsprechend an. Diese drei Schritte zusammen bilden das, was das Gesetz als hydraulischen Abgleich bezeichnet, und sie gelten seit dem 1. Oktober 2024 für jede neu eingebaute wassergeführte Heizungsanlage in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen.

Die Schwelle von sechs Einheiten bezieht sich auf das einzelne Gebäude, nicht auf das Gesamtportfolio eines Wohnungsunternehmens. Ein Fünf-Parteien-Haus fällt damit ebenso wenig unter § 60c wie eine einzelne Eigentumswohnung, während ein Neubau mit sechs oder mehr Einheiten die Pflicht von Anfang an erfüllen muss. Für die technische Umsetzung zählt am Ende nur ein sauber dokumentiertes Ergebnis, wie es auch der Beitrag zur Heizungsoptimierung im Bestand beschreibt.

Wen betrifft die Pflicht – Bestand, Neubau, Wärmepumpe, Portfolio?

Betroffen ist jedes Gebäude ab sechs Wohn- oder Nutzungseinheiten, in dem eine wassergeführte Heizung neu eingebaut oder aufgestellt wird, und zwar unabhängig vom Energieträger. Eine bestehende Gasheizung, die einfach weiterläuft, löst die Pflicht dagegen nicht aus. Erst der tatsächliche Austausch oder die Neuinstallation setzt § 60c in Gang, ob am Ende eine Wärmepumpe, ein neuer Gaskessel oder eine Fernwärmeübergabestation eingebaut wird.

Rechtlich ist die Pflicht als einmaliger Vorgang konzipiert. Nach überwiegender juristischer Einschätzung entsteht sie nur durch den Einbau der neuen Anlage, und Adressat ist der Eigentümer des Gebäudes, nicht ein bloßer Betreiber. Wurde eine Anlage bereits nach § 60c abgeglichen, lebt die Pflicht durch spätere Änderungen an derselben Anlage nach dieser Auslegung nicht automatisch erneut auf.

Für Bestandshalter mit größeren Portfolios kommt eine zweite, komplett getrennte Verpflichtung hinzu. Vor dem 1. Oktober 2009 eingebaute Heizungen müssen bis zum 30. September 2027 geprüft und optimiert werden. Später eingebaute Anlagen, mit Ausnahme von Wärmepumpen, sind ein Jahr nach Ablauf von 15 Betriebsjahren fällig, sodass 2010 installierte Kessel bereits 2026 an der Reihe sind. Wer ein Portfolio verwaltet, sollte deshalb pro Gebäude zwei Fragen getrennt beantworten: Wurde kürzlich eine neue Heizung eingebaut, und wie alt ist die bestehende Anlage.

Was ändert sich durch das GModG am 29. Juli 2026 konkret?

Für den hydraulischen Abgleich ändert sich durch die Gesetzesreform inhaltlich fast nichts. Das Gebäudemodernisierungsgesetz hat das GEG mit seiner ersten Stufe am 29. Juli 2026 abgelöst, nachdem das Bundeskabinett die Novelle am 13. Mai beschlossen und Bundestag sowie Bundesrat sie am 10. Juli 2026 verabschiedet hatten. Weitere Stufen folgen zum 1. Januar 2027 und zum 1. Januar 2028, eine letzte zum 1. Januar 2030.

Zentrale Effizienzregeln wie § 60b und § 60c wurden dabei inhaltlich und auch in der Paragrafen-Nummerierung nahezu unverändert übernommen. Geändert haben sich andere Bausteine des Gesetzes: Die frühere 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien entfällt und wird ab 2029 durch eine sogenannte Bio-Treppe für neu eingebaute fossile Heizungen ersetzt. Auch die bisherige Pflicht zum Austausch 30 Jahre alter Kessel wurde ersatzlos gestrichen. Für die Abgleichspflicht selbst heißt das: Wer bislang nach § 60c geplant hat, kann diese Planung unter dem neuen Namen des Gesetzes unverändert fortsetzen.

Wie läuft der hydraulische Abgleich im Mehrfamilienhaus ab?

Für die gesetzliche Pflicht zählt ausschließlich Verfahren B nach der Fachregel des ZVSHK und des VdZ, ein vereinfachtes Verfahren A erfüllt die Anforderung nicht. Verfahren B verlangt die vollständige raumweise Heizlastberechnung statt einer groben Schätzung nach Quadratmetern und ist damit deutlich aufwendiger, aber auch belastbarer. Seit dem 1. Oktober 2024 lässt § 60c Absatz 3 zusätzlich zertifizierte gleichwertige digitale Verfahren zu, die dieselbe Datentiefe liefern.

Nur Verfahren B zählt: Ein einfacher Abgleich nach überschlägigen Kennwerten, wie ihn manche Fachbetriebe für private Einfamilienhäuser anbieten, erfüllt die GEG-Pflicht in Mehrfamilienhäusern nicht. Für den rechtssicheren Nachweis braucht es die raumweise Berechnung von Verfahren B oder ein zertifiziertes digitales Äquivalent.

In der Praxis läuft der Abgleich als mehrstufiger Prozess ab, den ein SHK-Fachbetrieb koordiniert:

Im Mehrfamilienhaus entstehen die größten Verzögerungen selten bei der Berechnung selbst, sondern bei der Datenbeschaffung und beim Zugang zu den Wohnungen. Typische Stolpersteine sind fehlende oder veraltete Grundrisspläne, seit Jahrzehnten nicht getauschte Ventile ohne Voreinstellmöglichkeit und die Terminkoordination mit vielen einzelnen Mietparteien für den Zugang zu den Heizkörpern. Wohnungsunternehmen, die diese drei Punkte vor Beauftragung klären, verkürzen die Umsetzung im laufenden Betrieb spürbar.

Was kostet der hydraulische Abgleich – und gibt es noch Förderung?

Die Kosten hängen stark von Gebäudegröße, Heizkörperanzahl und Zustand der vorhandenen Ventile ab. Verbreitete Modellrechnungen für ein kleines Mehrfamilienhaus mit fünf Wohneinheiten und rund 500 Quadratmetern Wohnfläche kommen auf etwa 4.000 bis 5.000 Euro für den kompletten Abgleich nach Verfahren B.

Diese Zahlen stammen aus Einzelgebäude-Modellrechnungen ohne Portfoliobezug und teils aus einer methodisch bereits älteren Studie. Für die eigenen Liegenschaften ersetzt das kein verbindliches Angebot eines Fachbetriebs, sondern liefert nur eine erste Orientierung.

Beim Thema Förderung übersehen viele Bestandshalter einen zentralen Punkt: Für Gebäude, die ohnehin unter die GEG-Pflicht fallen, also ab sechs Wohneinheiten, gibt es keine BAFA-Förderung für die Heizungsoptimierung mehr. Die Förderung mit 15 Prozent Grundsatz und 20 Prozent bei individuellem Sanierungsfahrplan bleibt Wohngebäuden mit maximal fünf Wohneinheiten vorbehalten. Wohnungsunternehmen kalkulieren den Abgleich also realistischerweise als Pflichtinvestition ohne Zuschuss und nicht als geförderte Maßnahme.

Wie wird der Abgleich nachgewiesen – und bleibt er dauerhaft wirksam?

Der Nachweis muss schriftlich erfolgen und mehrere konkrete Angaben enthalten, nicht nur eine formlose Bestätigung. Nach § 60c Absatz 4 gehören dazu mindestens die folgenden Punkte:

Diese Bestätigung geht an den Verantwortlichen im Unternehmen, und Mieter können sie auf Verlangen einsehen. Fehlt der Nachweis oder wird er nicht rechtzeitig erbracht, ist das eine Ordnungswidrigkeit.

Bußgeldrisiko: Ein fehlender oder verspäteter hydraulischer Abgleich kann laut § 108 GEG/GModG mit einem Bußgeld von bis zu 5.000 Euro geahndet werden. Für ein Portfolio mit mehreren betroffenen Gebäuden lohnt sich deshalb eine zentrale Übersicht, wann welche Anlage ausgetauscht wurde.

Ein einmal durchgeführter Abgleich bleibt aber nicht automatisch für immer stabil. Sachverständige für Heizungsoptimierung beobachten, dass sich die eingestellten Werte im Betrieb durch Nutzerverhalten oder spätere Eingriffe an der Anlage wieder verschieben können. Verfahren B ist ein einmaliger, nicht messtechnisch dauerhaft überwachter Vorgang und erfasst deshalb nicht, was Monate später an Thermostaten oder Pumpen verstellt wird.

Eine gesetzliche Pflicht, diesen Zustand fortlaufend digital zu überwachen, gibt es für typische Wohngebäude bislang nicht. Eine solche Substitution der wiederkehrenden Prüfung durch kontinuierliches Monitoring kennt das GEG bisher nur für große Nichtwohngebäude mit Heiz- oder Klimaanlagen über 290 Kilowatt Nennleistung. Für Wohnungsbestände bleibt laufendes Monitoring damit eine wirtschaftliche Entscheidung und keine Rechtspflicht, aber genau dort setzt die Betriebstransparenz durch Heizungsmonitoring an. Mit KUGU VIS (Visuelles-Informationssystem) lassen sich Vorlauftemperaturen und Anlagenverhalten über die Zeit sichtbar machen, sodass ein Abdriften vom ursprünglichen Abgleich früh auffällt, bevor daraus wieder höhere Heizkosten werden. KUGU EOS (Energie-Optimierungssystem) kann darauf aufbauend gegensteuern und die Betriebsparameter automatisiert nachjustieren, statt auf den nächsten manuellen Vor-Ort-Termin zu warten.

Abgleich als Startpunkt, nicht als Schlusspunkt

Die 31-Prozent-Quote und die anstehende Prüfwelle nach § 60b für Anlagen aus den Jahren um 2010 zeigen dieselbe Lücke aus zwei Richtungen: Ein großer Teil der Bestände ist weder aktuell abgeglichen noch technisch schon einmal überprüft worden, und beide Fristenketten laufen jetzt gleichzeitig. Für Wohnungsunternehmen mit mehreren Liegenschaften lohnt sich deshalb ein einmaliger Portfolio-Check, bei dem jedes Gebäude zwei Fragen zugeordnet wird: Steht ein Heizungstausch mit § 60c-Pflicht an, oder wird die Anlage nach § 60b altersbedingt fällig.

Wo der Abgleich bereits erledigt ist, endet die eigentliche Arbeit damit nicht automatisch. Der dokumentierte Zustand ist eine Momentaufnahme, deren Wirkung im Alltag von Nutzerverhalten und späteren Eingriffen abhängt. Wer diesen Zustand über Monitoring sichtbar hält, statt sich auf den einmaligen Prüfbericht zu verlassen, sichert die Investition ab, statt sie nach ein bis zwei Heizperioden stillschweigend verpuffen zu lassen.

Häufige Fragen zum hydraulischen Abgleich nach GEG

Muss ein bereits abgeglichenes Heizsystem erneut abgeglichen werden, wenn später etwas an der Anlage verändert wird?

Nein, nach überwiegender rechtlicher Einschätzung lebt die Pflicht aus § 60c bei einer bereits abgeglichenen Anlage durch spätere Änderungen nicht automatisch erneut auf. Die Pflicht ist als einmaliger Vorgang an den Einbau der neuen Heizung geknüpft. Unabhängig davon kann es aus betrieblicher Sicht sinnvoll sein, die Einstellwerte nach größeren Eingriffen zu überprüfen.

Gilt die Abgleichspflicht auch, wenn eine alte Gasheizung einfach weiterläuft?

Nein, eine bestehende Heizung ohne Austausch löst § 60c nicht aus. Die Pflicht entsteht ausschließlich durch den Einbau oder die Aufstellung einer neuen wassergeführten Heizungsanlage. Für unveränderte Altanlagen greift stattdessen gegebenenfalls die getrennte, altersabhängige Prüfpflicht nach § 60b.

Wie hoch ist das Bußgeld, wenn der hydraulische Abgleich fehlt oder zu spät erfolgt?

Bis zu 5.000 Euro kann die zuständige Behörde als Bußgeld verhängen, wenn der hydraulische Abgleich nach § 60c nicht oder nicht rechtzeitig durchgeführt wird. Grundlage ist der Ordnungswidrigkeitenkatalog des § 108 GEG/GModG. Maßgeblich ist dabei das Fehlen des schriftlichen Nachweises, nicht allein eine technisch unsaubere Einstellung.

Bekommen Wohnungsunternehmen noch eine Förderung für den hydraulischen Abgleich?

Nein, für Gebäude ab sechs Wohneinheiten, die ohnehin der GEG-Pflicht unterliegen, gibt es keine BAFA-Förderung für die Heizungsoptimierung mehr. Der Zuschuss von 15 bis 20 Prozent bleibt Wohngebäuden mit maximal fünf Wohneinheiten vorbehalten. Größere Bestände müssen den Abgleich vollständig aus eigenen Mitteln finanzieren.

Wie viele Wohngebäude in Deutschland sind aktuell schon hydraulisch abgeglichen?

Rund 31 Prozent der etwa 15,5 Millionen zentral beheizten Wohngebäude in Deutschland waren laut einer Auswertung von co2online aus dem Jahr 2023 hydraulisch abgeglichen. Bei Gebäuden ab Baujahr 2007 lag die Quote mit 56 Prozent deutlich höher, bei älteren Beständen nur bei etwa einem Drittel. Eine neuere bundesweite Zahl ist derzeit nicht verfügbar.