Nachtabsenkung sinnvoll? Wann sie im Bestand wirklich spart

Nachtabsenkung ist vor allem im ungedämmten Altbau mit trägen Heizkörpern sinnvoll, wo sie real 5 bis 12 Prozent Heizenergie spart. In gut gedämmten Gebäuden und bei Fußbodenheizung, vor allem aber bei Wärmepumpen, frisst das morgendliche Wiederaufheizen den Effekt für Wohnungsunternehmen im Portfolio-Betrieb dagegen fast vollständig auf.

Für Asset- und Betriebsverantwortliche hängt die Antwort deshalb vom einzelnen Gebäude ab: Entscheidend ist, wie schnell ein Gebäude auskühlt und wie schnell die Heizung danach wieder auf Temperatur kommt. Genau dieses Verhältnis aus Auskühlgeschwindigkeit und Wiederaufheizzeit entscheidet, ob eine Absenkfahrt am Ende Energie spart oder den Kessel morgens nur stärker fordert.

Wer Absenkfahrpläne portfolioweit ansetzt, trifft dabei auf vier Stellschrauben, die über Erfolg oder Mehrkosten entscheiden:

Nachtabsenkung im Altbau: Wann rechnet sich der Temperaturhub wirklich?

Im unsanierten Altbau mit Heizkörpern ist die Nachtabsenkung meist die wirksamste Betriebsmaßnahme ohne Investition: Die Verbraucherzentrale beziffert die Einsparung gegenüber Dauerbetrieb auf 5 bis 12 Prozent Heizenergie, einzelne Quellen nennen bei sehr hohem Temperaturhub bis zu 15 Prozent.

Der Grund liegt im Zusammenspiel zweier Eigenschaften: Eine dünne, schlecht gedämmte Gebäudehülle kühlt nachts spürbar aus, aber Heizkörper mit geringer Wassermenge reagieren morgens fast ohne Verzögerung. Die Aufheizzeit bleibt kurz, und von der eingesparten Energie der Nacht bleibt netto tatsächlich etwas übrig.

Gut zu wissen: Die entscheidende Größe heißt thermische Trägheit, also wie lange ein Gebäude braucht, um nach einer Temperaturänderung wieder ins Gleichgewicht zu kommen. Massive, gut gedämmte Bauten reagieren träge und kühlen kaum aus, leichte, schlecht gedämmte Bauten reagieren schnell in beide Richtungen. Dieser Wert ist für den Nutzen der Absenkung aussagekräftiger als das reine Baujahr eines Gebäudes.

Je größer der Temperaturhub, etwa von 21 auf 16 Grad, desto größer fällt die rechnerische Ersparnis aus. Wie weit sich das im konkreten Bestand ausreizen lässt, ohne Komfort- oder Feuchteprobleme zu riskieren, hängt von der Auskühlgrenze des jeweiligen Gebäudes ab.

Warum profitieren gut gedämmte Gebäude und Fußbodenheizung kaum?

In gut gedämmten Gebäuden mit hoher thermischer Masse bringt die Nachtabsenkung kaum etwas, weil die Innentemperatur über Nacht ohnehin kaum absinkt. Bei zeitgemäß gedämmten Neubauten liegt der Effekt üblicherweise unter 3 Prozent, bei sehr guter Dämmung und hoher Gebäudemasse geht er praktisch gegen null.

Bei Fußbodenheizungen kommt ein zweiter Effekt hinzu: Der Estrich speichert Wärme und gibt sie träge wieder ab, das Wiederaufheizen dauert deshalb oft mehrere Stunden. Eine konstante, niedrig eingestellte Zieltemperatur liefert in solchen Systemen denselben Komfort bei geringerem Energieaufwand als ein nächtlicher Temperaturhub, dessen Wiederaufheizphase den halben Vormittag beansprucht.

Für Wohnungsunternehmen mit gemischtem Bestand bedeutet das: Ein pauschales Absenkprogramm für alle Liegenschaften übersieht genau diesen Unterschied und kann in modernen Gebäuden sogar mehr Energie kosten, als es einspart, wenn die Heizkurve beim Wiederaufheizen zu aggressiv nachzieht.

Warum ist die Nachtabsenkung bei Wärmepumpen meist kontraproduktiv?

Bei Wärmepumpen kehrt sich der Effekt häufig um: Das morgendliche Wiederaufheizen verlangt eine deutlich höhere Vorlauftemperatur, und ein größerer Temperaturhub zwischen Wärmequelle und Vorlauf verschlechtert die Jahresarbeitszahl und den COP der Anlage spürbar. Je stärker die Wärmepumpe morgens gegen ausgekühlte Bauteile arbeiten muss, desto mehr Strom braucht sie für dieselbe Wärmemenge.

Besonders ungünstig wird es bei Luft-Wasser-Wärmepumpen: Das Wiederaufheizen fällt oft genau in die kältesten Morgenstunden, wenn die Effizienz der Wärmequelle selbst am niedrigsten ist. Der zusätzliche Strombedarf für das Nachheizen kann die zuvor eingesparte Heizwärme übersteigen: Die Nachtabsenkung kostet dann unterm Strich mehr Energie, als sie einspart.

Handlungsempfehlung: ELCO empfiehlt bei Wärmepumpen, den Temperaturhub auf maximal 1 bis 2 Grad zu begrenzen und auf ein klassisches Nachtprogramm mit vollem Hub zu verzichten. Eine konstant niedrige Vorlauftemperatur arbeitet in der Praxis wirtschaftlicher.

Für Portfolios mit Wärmepumpen lohnt sich der Blick auf die Datenlage vor dem eigentlichen Betrieb: Welche Lastprofile und Temperaturverläufe vor einem Wärmepumpen-Projekt im Mehrfamilienhaus tatsächlich fehlen, zeigt der Beitrag Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus: Welche Daten vorab fehlen. Wirtschaftlich sinnvoller als ein Temperaturhub ist bei Wärmepumpen ohnehin meist die Verlagerung des Betriebs auf günstige Stromstunden, etwa über eine dynamische Strompreissteuerung.

Welche Einsparung ist im Portfolio-Betrieb realistisch?

Im Portfolio-Betrieb liegen die realistischen Spannen deutlich auseinander, je nachdem, welches System in der jeweiligen Liegenschaft steht. Die folgende Übersicht ordnet die Werte aus diesem Beitrag als Orientierung ein; die tatsächliche Einsparung hängt immer vom einzelnen Gebäude ab:

Der hydraulische Abgleich zeigt dabei, dass Nachtabsenkung nur einer von mehreren Betriebshebeln im Bestand ist. Wie sich diese Hebel im laufenden Betrieb kombinieren lassen, ordnet der Beitrag Heizungsoptimierung im Bestand: Hebel, Kosten, Einsparpotenzial genauer ein.

Welche Risiken drohen durch Auskühlung und Schimmelbildung?

Wird die Absenkung zu stark gefahren, drohen zwei Probleme gleichzeitig: eine Raumtemperatur unterhalb der zulässigen Mietuntergrenze und ein bauphysikalisch messbar steigendes Schimmelrisiko. Nach gängiger Rechtsprechung darf die Temperatur nachts nicht unter etwa 16 bis 18 Grad fallen, tagsüber, meist zwischen 6 und 24 Uhr, muss eine Zentralheizung ohnehin 20 bis 22 Grad ermöglichen.

Das Amtsgericht Köln wertete eine Nachtabsenkung, die morgens nur noch 16 bis 17 Grad erreichte, bereits als Mangel der Mietsache mit Anspruch auf Mietminderung. Für Wohnungsunternehmen mit vielen Liegenschaften ist das eine reale Kostenposition, wenn Absenkzeiten zu aggressiv eingestellt sind.

Bauphysikalisches Rechenbeispiel: Sinkt die Raumtemperatur bei gleichbleibender Feuchtemenge von 20 Grad und 60 Prozent relativer Feuchte auf 15 Grad, steigt die relative Luftfeuchte laut einem bauphysikalischen Rechenbeispiel eines Sachverständigenbüros auf rund 80 Prozent, ein Wert, der für die meisten Schimmelarten bereits ausreicht.

Kontinuierliches Monitoring von Vorlauf- und Rücklauftemperaturen im Bestand macht solche kritischen Abweichungen sichtbar, lange bevor Mieter Mängel anzeigen oder sichtbarer Schimmel entsteht. Die Jahresabrechnung liefert diesen Hinweis meist erst Monate zu spät. Der Beitrag Heizungsmonitoring im Mehrfamilienhaus: Daten, Alarme, Nutzen zeigt, wie das im laufenden Betrieb aussieht.

Warum sind starre Zeitschaltungen im Mehrfamilienhaus zu grob?

Eine zentrale, fest programmierte Nachtabsenkung ist in vermieteten Mehrfamilienhäusern oft schon rechtlich schwer durchsetzbar, weil einzelne Wohnungen, etwa für Schichtarbeiter, jederzeit beheizbar bleiben müssen. In der Praxis bleibt deshalb meist nur eine sehr moderate zentrale Absenkung oder die individuelle Regelung über das Thermostat in jeder Wohnung übrig.

Genau das schwächt den Effekt eines zentralen Zeitprogramms gegenüber einer echten, koordinierten Absenkung erheblich. Hinzu kommt: Ein einziger Zeitplan kann weder die unterschiedliche Dämmung noch das Nutzerverhalten der einzelnen Liegenschaften eines Portfolios abbilden. Was im einen Gebäude eine sinnvolle Absenkzeit ist, führt im Nachbargebäude bereits zu kalten Wohnungen oder zu unnötigem Wiederaufheizen.

Wie steuert ein digitaler Gebäudezwilling die Absenkung bedarfsgerecht?

Statt eines pauschalen Zeitplans berechnet ein digitaler Gebäudezwilling wie KUGU EOS (Energie-Optimierungssystem) die optimale Vorlauftemperatur laufend neu, auf Basis der individuellen Gebäudeträgheit und aktueller Wetterprognosen, ergänzt um Sensor- und Nutzungsdaten aus dem laufenden Betrieb. Diese Funktion, bei KUGU als EOS Temperaturführung bezeichnet, passt Heizphasen individuell an den realen Bedarf jeder Liegenschaft an, unabhängig von einem einheitlichen Zeitfenster für das gesamte Portfolio.

Im Pilotprojekt mit der städtischen Wohnungsbaugesellschaft Gewobag erreichte KUGU in zehn Bestandsobjekten die vertraglich garantierte Einsparung von 12 Prozent in jedem einzelnen Gebäude, teils deutlich darüber. Zwischen Oktober und März wurden so rund 260.000 kWh Energie und mehr als 18.000 Euro Energiekosten eingespart, bei über 50 Tonnen vermiedenem CO₂.

Gut zu wissen: In einem weiteren KUGU-Projekt in zwei Leipziger Altbauten wurden binnen zwei Monaten sogar 39 beziehungsweise 33 Prozent Einsparung gemessen. Dieser Wert stammt aus der Übergangszeit zum Frühling und ist ein saisonaler Ausreißer, der deutlich über dem liegt, was sich als Jahresdurchschnitt erwarten lässt. Als Regelgröße für den laufenden Betrieb gelten die vertraglich garantierten 12 Prozent und die im Schnitt über 20 Prozent Einsparung der KUGU Energy Suite.

Wirtschaftlich kommt Wohnungsunternehmen dabei ein weiterer Punkt entgegen: Die laufenden Kosten für eine prädiktive, datenbasierte Steuerung mit Fernüberwachung sind nach § 7 Absatz 2 Heizkostenverordnung umlagefähig, es entsteht also keine dauerhafte Zusatzbelastung für die Eigentümerseite. Wie ein digitaler Zwilling technisch aufgebaut ist und welche Daten er dafür benötigt, beschreibt der Beitrag Digitale Heizungsoptimierung: Effizienz durch den Digitalen Zwilling im Detail.

Von der Einzelfallprüfung zum digitalen Regelbetrieb

Der eigentliche Zielkonflikt im Bestand zeigt sich meist erst im laufenden Betrieb: Ein Zeitprogramm, das im Altbau mit Heizkörpern noch funktioniert, wird im selben Portfolio an gedämmten Gebäuden, Fußbodenheizungen und Wärmepumpen zum Risiko, sobald es unverändert übernommen wird. Und dort, wo eine zentrale Absenkung rechtlich überhaupt zulässig ist, fehlt meist die Möglichkeit, sie für jedes Gebäude individuell zu kalibrieren.

Ein digitaler Gebäudezwilling löst genau diesen Konflikt, weil er für jede Liegenschaft eigene Grenzwerte aus Trägheit, Wetter und Nutzung laufend neu ableitet. Das macht die Frage nach der Nachtabsenkung im Portfolio-Betrieb überflüssig, weil die Software sie für jedes Gebäude einzeln und fortlaufend beantwortet.

Als nächster Schritt lohnt sich eine kurze Bestandsaufnahme nach Gebäudetyp und Heizsystem: Welche Liegenschaften sind unsanierte Altbauten mit Heizkörpern, wo lohnt sich eine klassische Absenkung überhaupt noch, und wo sollte eine bedarfsgerechte, digitale Steuerung die starre Zeitschaltung ablösen, bevor Komfortbeschwerden oder Feuchteschäden die Entscheidung von selbst treffen.

Bis zu welcher Temperatur darf eine vermietete Wohnung nachts abkühlen?

Nicht unter etwa 16 bis 18 Grad Celsius, sonst liegt nach gängiger Rechtsprechung ein Mangel der Mietsache vor. Das Amtsgericht Köln wertete 2016 eine Nachtabsenkung, die morgens nur noch 16 bis 17 Grad erreichte, als Grund für eine Mietminderung. Tagsüber, meist zwischen 6 und 24 Uhr, muss die Zentralheizung ohnehin 20 bis 22 Grad ermöglichen.

Warum reichen bei Wärmepumpen schon 1 bis 2 Grad Absenkung aus?

Weil jeder zusätzliche Grad Temperaturhub beim Wiederaufheizen eine höhere Vorlauftemperatur verlangt, und das senkt Jahresarbeitszahl und COP der Wärmepumpe spürbar. Herstellerseitig wird deshalb empfohlen, den Hub auf 1 bis 2 Grad zu begrenzen. Ein klassisches Nachtprogramm mit vollem Temperaturhub treibt bei Wärmepumpen die Kosten in der Regel eher hoch.

Kann eine Hausverwaltung die Heizung nachts zentral komplett abschalten?

Nein, eine vollständige nächtliche Abschaltung ist in vermieteten Mehrfamilienhäusern rechtlich riskant, weil einzelne Wohnungen, etwa für Schichtarbeiter, jederzeit beheizbar bleiben müssen. In der Praxis bleibt deshalb meist nur eine moderate zentrale Absenkung oder die individuelle Regelung je Wohnung. Das schränkt den Effekt einer zentralen Zeitschaltung gegenüber Einzelheizungen spürbar ein.

Wie schnell steigt durch Nachtabsenkung das Schimmelrisiko?

Schon eine Absenkung von 20 auf 15 Grad Celsius lässt die relative Luftfeuchte bei gleichbleibender Feuchtemenge von etwa 60 auf rund 80 Prozent steigen, ein Wert, der für viele Schimmelarten bereits ausreicht. Betroffen sind vor allem schlecht gedämmte Außenwände und Raumecken mit wenig Luftzirkulation. Ausreichendes Lüften und eine Untergrenze von etwa 16 Grad senken das Risiko deutlich.

Lohnen sich die Kosten einer bedarfsgerechten Steuerung wie KUGU EOS gegenüber einer einfachen Zeitschaltuhr?

Ja, weil die laufenden Kosten für eine prädiktive, datenbasierte Heizungssteuerung nach § 7 Absatz 2 Heizkostenverordnung umlagefähig sind und keine dauerhafte Zusatzbelastung für Eigentümer entsteht. Die Steuerung passt sich zudem laufend an Wetter und Nutzung an und muss nicht manuell nachjustiert werden, das macht sie über die Heizperiode hinweg wirtschaftlicher als ein starres Zeitprogramm.