Digitale Heizungsoptimierung im Mehrfamilienhaus: Was sie bringt

Wer digitale Heizungsoptimierung im Mehrfamilienhaus prüft, will vor allem Zahlen. Im Schnitt sinken Energie, Kosten und CO₂ um über 20 Prozent, mit einer vertraglich abgesicherten Untergrenze von 12 Prozent, wie unabhängige Studien von dena/KEDi (10–20 %) und Fraunhofer IBP (bis 18 %) bestätigen.

Was digitale Heizungsoptimierung im Mehrfamilienhaus konkret bringt: Einsparung in Prozent, kWh und Euro

Die Bezugsgröße entscheidet, ob eine Prozentzahl seriös ist. Bei digitaler Heizungsoptimierung ist das der Energieverbrauch der Heizungsanlage, nicht der Gesamtenergieverbrauch eines Gebäudes inklusive Strom für Aufzüge oder Allgemeinstrom.

Auf dieser Basis nennt KUGU für seine Kunden eine durchschnittliche Einsparung von über 20 Prozent bei Energie, Kosten und CO₂-Emissionen, bei einer vertraglich garantierten Mindesteinsparung von 12 Prozent. Die dena-Initiative KEDi (Kompetenzzentrum Energieeffizienz durch Digitalisierung) beziffert das Sparpotenzial in einer Umfrage unter 41 Technologieanbietern auf 10 bis 20 Prozent. Das Fraunhofer-Institut für Bauphysik nennt bis zu 18 Prozent als etablierten Referenzwert im Bestand.

Was das in der Praxis bedeutet, zeigt der Pilotfall der Wohnungsbaugesellschaft Gewobag mit KUGU. In zehn Objekten wurden zwischen Oktober 2024 und März 2025 260.000 kWh, 50 Tonnen CO₂ und 18.000 Euro eingespart. Die 12-Prozent-Garantie wurde in allen Objekten erreicht, teils deutlich übertroffen.

Eine spätere, detailliertere Auswertung derselben zehn Objekte über 1.055 Heiztage kommt auf höhere Werte: 313.039 Kilowattstunden, 21.915 Euro und 62,9 Tonnen CO₂ bei durchschnittlich 23 Prozent Einsparung. Die Differenz liegt an unterschiedlichen Auswertungszeiträumen und Methodiken. Beide Zahlen stammen aus offiziellen Quellen und widersprechen sich nicht.

Für die Euro-Einordnung auf Wohneinheiten-Ebene gibt es keinen branchenweiten Pauschalwert, da Verbrauch, Anlagentyp und Energieträger stark variieren. Ein Modellbeispiel liefert eine erste Orientierung:

Diese Größenordnung passt zur allgemeinen Marktbeobachtung der dena. Das Marktwachstum bei digitalem Heizungsmonitoring liegt bei über 50 Prozent jährlich in den vergangenen drei Jahren, die tatsächliche Marktdurchdringung in deutschen Mehrfamilienhäusern aber erst bei rund 4 Prozent. Das Potenzial bleibt damit weitgehend unausgeschöpft, ein gutes Argument, den eigenen Bestand jetzt zu prüfen. Der reale Effekt zeigt sich im Gewobag-Pilotprojekt, das inzwischen auf über 300 Objekte ausgeweitet wurde. Wie sich diese Hebel im Bestand allgemein einordnen lassen, zeigt der Beitrag Heizungsoptimierung im Bestand: Hebel, Kosten, Einsparpotenzial.

Wie schnell zeigt sich die Wirkung

Installation und technische Einrichtung sind schnell erledigt. Die belastbare Zahl braucht dagegen eine ganze Heizperiode. Für den digitalen Gebäudezwilling werden zunächst Baujahr, Sanierungsstand und Anlage-Eckdaten erfasst. Das System misst anschließend drei bis sechs Tage lang Heizlast und Temperaturen im laufenden Betrieb und kalibriert die Werte KI-gestützt. Ab diesem Punkt berechnet das System täglich anhand von über 30 Wetterparametern die nötige Heizleistung und spielt alle 15 Minuten neue Sollwerte in die Heizanlage ein.

1. Erstgespräch und Erfassung der Anlage-Eckdaten
2. Installation und drei bis sechs Tage Live-Messung
3. KI-Kalibrierung und anschließend tägliche Neuberechnung mit 15-Minuten-Sollwertsteuerung
4. Eine Heizperiode (etwa drei bis sechs Monate) bis zu wetterbereinigten Einsparzahlen

Zwei Altbaubeispiele zeigen, wie stark die Wirkung in einzelnen Zeitfenstern ausfallen kann: In zwei Objekten (Simildenstraße und Waldstraße) wurden durch die Optimierung von Ende März bis Ende Mai innerhalb von zwei Monaten Einsparungen von 39 und 33 Prozent erzielt. Das ist ein Übergangszeit-Wert aus der Endphase der Heizperiode, in der das Optimierungspotenzial besonders groß ausfällt. Für die eigene Erwartungshaltung sollten Sie mit der ersten validen Jahreszahl nach einer vollständigen Heizperiode rechnen, nicht mit Werten aus einzelnen Monaten.

Wetterbereinigung: Damit eine Einsparzahl belastbar ist, muss sie um Witterungseinflüsse bereinigt werden. Ein milder Winter würde sonst wie eine erfolgreiche Optimierung aussehen, obwohl schlicht weniger Heizbedarf bestand. Erst der Vergleich gegen eine wetterbereinigte Baseline macht die Prozentzahl vorstandsfähig.

Was digitale Heizungsoptimierung kostet und ab wann sie sich amortisiert

Eine öffentliche Preisliste gibt es branchenweit nicht, das gilt auch für KUGU. Statt einer Pauschale rechnet der KUGU-Einsparrechner ein Beispielportfolio aus zehn Gebäuden mit je 300 Quadratmetern und 20 kWh/m²a Wärmeverbrauch (Gasheizung) durch: Auf Basis der 12-Prozent-Garantie ergibt sich ein Einsparpotenzial von 648 Euro pro Jahr, nach Praxiserfahrungswerten aus realen Projekten sind es 1.080 Euro pro Jahr.

Die Berechnung basiert auf Kundenangaben und hinterlegten Durchschnittspreisen je Energieträger. Die tatsächliche Einsparung hängt von Zustand, Betriebsweise und individueller Ausgangssituation ab. Eine allgemeingültige Amortisationsdauer in Monaten lässt sich daraus nicht ableiten, weil sie vom bisherigen Verbrauch und der Anlagengröße abhängt.

Wirtschaftlich sinnvoll ist weniger die Suche nach einer fixen Kennzahl als die Logik hinter dem Geschäftsmodell: Eine Einspargarantie verschiebt das Risiko vom Betreiber zum Anbieter. Bei KUGU zahlen Sie für ein vertraglich abgesichertes Mindestergebnis von 12 Prozent, nicht für eine unverbindliche Prognose.

So funktioniert die KI-Optimierung im Heizungskeller

Im Kern entsteht ein digitaler Zwilling des Gebäudes und seiner Heizungsanlage, der laufend mit realen Betriebsdaten und Wetterprognosen gefüttert wird. Das System erfasst zunächst die Rahmendaten (Baujahr, Sanierungsstand, Anlagentyp) und misst mehrere Tage lang Heizlast und Temperaturverhalten im laufenden Betrieb. Daraus kalibriert es ein Modell, das versteht, wie schnell das jeweilige Gebäude auf Außentemperaturänderungen reagiert.

1. Erfassung von Baujahr, Sanierungsstand und Anlage-Eckdaten als Ausgangsbasis
2. Drei bis sechs Tage Live-Messung von Heizlast und Temperaturen im Bestand
3. KI-gestützte Kalibrierung des digitalen Gebäudezwillings
4. Tägliche Neuberechnung der nötigen Heizleistung anhand von über 30 Wetterparametern
5. Einspielung neuer Sollwerte alle 15 Minuten in die bestehende Heizanlage

Entscheidend für die Praxistauglichkeit im Bestand: Ein Kesseltausch oder baulicher Eingriff entfällt. Die Steuerung setzt auf bestehende Regler auf (wie etwa von Viessmann, Buderus, Vaillant oder Weishaupt) und übernimmt dort die Feinsteuerung der Vorlauftemperatur und Laufzeiten. Das macht den Ansatz herstellerunabhängig und senkt die Einstiegshürde deutlich gegenüber einem Anlagentausch oder einer Sanierung, die ohnehin kapitalintensiv und langsam wären. Wie sich diese bedarfsgerechte Steuerung von reinem Erfahrungswissen im Heizungskeller abhebt, beschreibt der Beitrag Wärme mit Weitblick: Vom „Heizen auf Verdacht“ zur bedarfsgerechten Steuerung.

Komfort und Warmwasser im laufenden Betrieb: Was sich für Mieter und Property Management ändert

Im Betrieb wiegt die Angst vor kalten Wohnungen oder Problemen bei der Warmwasserversorgung oft schwerer als jede Prozentzahl. Digitale Heizungsoptimierung begegnet dem, weil sie laufend überwacht statt starr nach festen Zeitprogrammen zu heizen. Eine statische Heizkurve ist für den kältesten Tag im Jahr ausgelegt und verschwendet den Rest der Saison Energie.

Die Vorlauftemperatur passt sich stattdessen laufend an reale Wetterprognosen und Nutzungsmuster an, sodass Wärmekomfort erhalten bleibt.

Beim Legionellenschutz überwacht das System die Warmwassertemperatur an zentralen Messpunkten wie Speicherausgang und Zirkulationsrücklauf fortlaufend gegen feste Alarmschwellen, statt sich auf punktuelle Kontrollgänge zu verlassen. Unterschreitet die Temperatur den kritischen Wert, schlägt das System automatisch Alarm, bevor ein hygienisches Risiko entsteht.

Für das Property Management entfallen dadurch die manuelle Nachjustierung der Heizkurve nach jeder Wetterumschwung sowie ein Teil der Vor-Ort-Termine wegen Beschwerden über zu kalte Heizkörper. Die frei werdende Zeit fließt in die Betreuung des Portfolios statt in die Reaktion auf Einzelfälle. Welche Daten und Alarme dafür im Alltag den größten Nutzen bringen, zeigt der Beitrag Heizungsmonitoring im Mehrfamilienhaus: Daten, Alarme, Nutzen.

Für welche Gebäude sich der Hebel lohnt

Nicht jedes Gebäude bringt den gleichen Hebel, und ein ehrlicher Blick auf die Eignung erspart spätere Enttäuschungen. Anbieter wie KUGU, GreenFusion oder othermo setzen dabei alle auf zentrale, fernsteuerbare Heizungsanlagen als Grundvoraussetzung. Folgende Kriterien sprechen für einen wirksamen Einsatz:

Bei bereits modernisierten Anlagen mit aktueller, datengestützter Regelung fällt der zusätzliche Hebel naturgemäß geringer aus, weil dort schon ein Teil des Potenzials gehoben wurde. Auch sehr kleine Objekte mit wenigen Wohneinheiten rechnen sich oft schlechter, weil sich der Aufwand für Anbindung und Kalibrierung auf eine kleinere Einspar-Basis verteilt. Wer diese Fälle im eigenen Portfolio erkennt, kann Sanierungsbudget dort einsetzen, wo digitale Optimierung nicht mehr genug bringt. Der software-basierte Hebel lässt sich dann gezielt auf die restlichen, meist deutlich größeren Teile des Bestands konzentrieren. Wie sich Sanierung und Betriebsoptimierung im Bestand gegeneinander abwägen lassen, zeigt der Beitrag Energieverbrauch im Mehrfamilienhaus senken: Sanierung oder Betriebsoptimierung?.

Der erste Schritt zählt mehr als die Prozentzahl

Die eigentliche Hürde bei digitaler Heizungsoptimierung ist selten die Technik; es ist die fehlende Baseline. Wer ohne Pilotphase und ohne wetterbereinigte Vergleichsbasis startet, kann die Wirkung später gegenüber Geschäftsführung, Wirtschaftsprüfer oder ESG-Reporting nicht belegen, ganz unabhängig davon, wie gut die Optimierung tatsächlich gegriffen hat. Deshalb lohnt sich der Umweg über ein Pilotprojekt, auch wenn der Rollout-Druck im Portfolio groß ist.

Ein realistischer nächster Schritt ist ein Pilotmodell aus 5 bis 10 Gebäuden über eine Heizperiode von etwa drei bis sechs Monaten, mit dem Ziel von mindestens 12 Prozent Energieeinsparung und mindestens zwei Prozentpunkten höherem Nutzungsgrad der Anlage.

Erst nach diesem Nachweis folgt die Entscheidung über die Ausweitung auf das restliche Portfolio. So ist auch die Gewobag mit KUGU vorgegangen, wo aus einem Pilotprojekt mit 10 Gebäuden inzwischen ein Rollout auf über 300 Objekte wurde. Neben KUGU bieten auch Anbieter wie GreenFusion oder othermo digitale Heizungsoptimierung für den Wohnungsbestand an; KUGU positioniert sich dabei mit der KUGU Energieplattform und der vertraglich abgesicherten Mindesteinsparung von 12 Prozent als eine Option mit planbarem Risiko.

Häufige Fragen

Wer übernimmt die Umsetzung im Pilotprojekt, Property Management oder externer Dienstleister?

In der Praxis arbeiten beide Seiten zusammen: Das Property Management liefert Anlage-Eckdaten und organisiert den Zugang zum Heizungskeller, während der Anbieter der Optimierungssoftware die technische Anbindung, Kalibrierung und laufende Steuerung übernimmt. Der Wartungsdienstleister der Heizungsanlage sollte frühzeitig eingebunden werden, da er weiterhin für Instandhaltung und Reparaturen zuständig bleibt. So bleibt der Aufwand für das eigene Team überschaubar, ohne dass Verantwortlichkeiten unklar bleiben.

Welche gesetzlichen Rahmenbedingungen spielen für den Business Case zusätzlich eine Rolle?

Neben der reinen Einsparzahl zählt für die Wirtschaftlichkeitsrechnung die Umlagefähigkeit: Wiederkehrende Kosten für Bedienung, Überwachung und die Prüfung der Betriebsbereitschaft sind nach § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung als Betriebskosten umlagefähig, reine Instandsetzungs- und Reparaturkosten trägt dagegen der Vermieter selbst. Zusätzlich rückt das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz die energetische Qualität des Betriebs stärker in den Fokus, da ein schlechter Wert höhere CO₂-Kosten für Vermietende bedeutet.

Lässt sich digitale Heizungsoptimierung mit einem hydraulischen Abgleich oder Energiecontracting kombinieren?

Ja, beide Maßnahmen schließen sich nicht aus, sondern ergänzen sich meist sinnvoll. Ein hydraulischer Abgleich sorgt für eine gleichmäßige Verteilung der Heizwärme im Rohrnetz und schafft damit eine bessere technische Grundlage, auf der die KI-gestützte Steuerung ansetzen kann. Auch bei bestehenden Energiecontracting-Verträgen lässt sich die Optimierungssoftware ergänzend einsetzen, da sie an bestehenden Reglern ansetzt statt Verträge oder Anlagenbetrieb zu ersetzen.

Wie läuft ein Pilotprojekt praktisch ab und welche Daten muss mein Unternehmen bereitstellen?

Nötig sind Anlage-Eckdaten wie Baujahr, Sanierungsstand und Kesseltyp sowie Zugang zum bestehenden Regler und eine ausreichende Konnektivität im Heizungskeller. Nach Erstgespräch und technischer Anbindung folgt die mehrtägige Kalibrierungsphase, danach läuft das Pilotprojekt über eine Heizperiode von etwa drei bis sechs Monaten, bevor über die Ausweitung auf das Gesamtportfolio entschieden wird.

Welche Fehler führen bei solchen Projekten am häufigsten zu Enttäuschungen?

Am häufigsten fehlt eine saubere, wetterbereinigte Baseline, wodurch sich die spätere Einsparung nicht sauber belegen lässt. Ebenso riskant sind zu optimistische Prozentversprechen, die auf kurzfristigen Übergangszeit-Werten statt auf einer vollen Heizperiode beruhen, sowie blockierte Reglerzugänge, die eine automatisierte Steuerung von vornherein verhindern.