WEG-Gesetz 2026: Rechte, Pflichten und Beschlüsse im Überblick

Wer eine Eigentümerversammlung vorbereitet, braucht aktuelle Antworten auf konkrete Fragen, keine Rechtsgeschichte. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt diese mit einer Reform 2020 und mehreren Nachjustierungen bis 2026, und genau diese Nachjustierungen entscheiden heute über anfechtungsfeste Beschlüsse.

Was regelt das WEG-Gesetz, und wo endet das Sondereigentum?

Das Wohnungseigentumsgesetz besteht seit 1951. Es schließt eine Lücke des BGB: Ein Gebäude gehört dort grundsätzlich dem Grundstückseigentümer, eine Eigentümergemeinschaft an einem einzelnen Haus kennt das BGB nicht.

Das WEG ermöglicht es, ein Grundstück in Wohnungs- und Teileigentum aufzuteilen, sodass mehrere Parteien Eigentum an derselben Immobilie halten können: jede an ihrer Einheit, alle gemeinsam am Rest.

Der zentrale Grundgedanke: In einer Eigentümergemeinschaft gibt es kein Weisungsrecht eines Einzelnen. Alles, was über die eigene Wohnung hinausgeht, läuft über Beschlüsse. Deshalb entscheidet die genaue Abgrenzung zwischen Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrecht über die Grundlage jeder Beschlussvorbereitung.

Sondereigentum nach § 5 Abs. 1 WEG umfasst die Räume einer Wohnung sowie Bestandteile, die verändert werden können, ohne das Gemeinschaftseigentum oder andere Eigentümer zu beeinträchtigen. Alles, was für Bestand und Sicherheit des Gebäudes notwendig ist oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient, bleibt zwingend Gemeinschaftseigentum, auch wenn es sich räumlich innerhalb einer einzelnen Wohnung befindet. Ein Sondernutzungsrecht ist davon zu unterscheiden: Es verschafft einem Eigentümer das exklusive Nutzungsrecht an einer Fläche wie einem Gartenteil oder Stellplatz, die rechtlich aber weiterhin der gesamten Gemeinschaft gehört.

Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE): Die Eigentümergemeinschaft ist seit der Reform rechtsfähig, kann selbst Verträge schließen und klagen.

WEG-Reform 2020 bis 2026: Was für Verwaltungen heute gilt

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) trat am 1.12.2020 in Kraft als die umfassendste Änderung des WEG seit seiner Entstehung. Drei Punkte prägen seither den Alltag:

Wer noch mit dem Rechtsstand vor 2020 arbeitet, prüft heute Dinge, die gar nicht mehr relevant sind: eine Mindestanzahl anwesender Eigentümer für die Beschlussfähigkeit etwa gibt es nicht mehr, jede Versammlung ist unabhängig von der Teilnehmerzahl beschlussfähig. Ebenso überholt ist die Vorstellung, einzelne Eigentümer müssten als Kläger auftreten. Seit der Reform richtet sich eine Anfechtungsklage gegen die Gemeinschaft selbst, nicht gegen Miteigentümer.

Zwei Änderungen sind seit der Reform hinzugekommen und für 2026 entscheidungsrelevant: Zum einen können nur zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG ordnungsmäßig bestellt werden (Pflicht seit 1.12.2023); ältere Verwalter galten bis 1.6.2024 automatisch als zertifiziert. Zum anderen sind rein virtuelle Versammlungen seit 17.10.2024 möglich (§ 23 Abs. 1a WEG) mit Dreiviertel-Mehrheit und Befristung auf maximal drei Jahre.

Eigentümerversammlung rechtssicher einberufen und durchführen

Die Einladung muss in Textform erfolgen und soll mindestens drei Wochen vor dem Termin zugehen, sofern keine besondere Dringlichkeit vorliegt. Maßgeblich ist dabei der Zugang beim letzten Eigentümer, nicht der Tag des Absendens. Jeder einzelne Beschlussgegenstand muss in der Einladung konkret bezeichnet sein, fehlt das, ist der betreffende Beschluss ungültig.

Eine verkürzte Einladungsfrist oder ein anderer Formfehler macht einen Beschluss in aller Regel nur anfechtbar, nicht automatisch nichtig, solange der Fehler das Abstimmungsergebnis nicht beeinflusst haben könnte. Vertretung durch Vollmacht ist grundsätzlich zulässig; bei virtueller oder hybrider Teilnahme gelten die im vorigen Abschnitt beschriebenen Mehrheitsanforderungen. Welche Mehrheit für welchen Beschlusstyp benötigt wird, zeigt die folgende Übersicht:

Wird ein Beschluss dennoch angefochten, muss die Klage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden. Sie richtet sich gegen die Gemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, ein Detail, das viele Verwaltungen aus der Zeit vor der Reform noch nicht verinnerlicht haben.

Bauliche Veränderung nach § 20 WEG: Mehrheit, Anspruch, Kosten

Bauliche Veränderungen lassen sich seit der Reform grundsätzlich mit einfacher Stimmenmehrheit beschließen, solange die Wohnanlage dadurch nicht grundlegend umgestaltet und kein Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligt wird. Vor 2020 war dafür die Zustimmung aller Eigentümer nötig, ein Grund, warum viele Modernisierungsvorhaben in WEGs über Jahre blockiert blieben. Diese Absenkung der Hürde ist der eigentliche Hebel, der energetische Maßnahmen im WEG-Bestand heute überhaupt praktikabel macht.

Privilegierte Maßnahmen mit Gestattungsanspruch

Für vier Maßnahmenarten besteht seit der Reform ein individueller Rechtsanspruch jedes einzelnen Eigentümers auf Gestattung, unabhängig von einer Mehrheit:

1. Barrierefreier beziehungsweise behindertengerechter Umbau
2. Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge
3. Einbruchschutz
4. Glasfaseranschluss

Der Anspruch bedeutet nicht, dass die Maßnahme ohne Behandlung in der Versammlung durchgeführt werden darf. Ein Beschluss ist weiterhin erforderlich, die Gemeinschaft kann aber nur bei objektiven Hinderungsgründen wie Statik oder Brandschutz verweigern, nicht aus bloßer Ablehnung. Der antragstellende Eigentümer trägt die Kosten dieser Maßnahmen in der Regel selbst und erhält im Gegenzug die alleinige Nutzung.

Kostenverteilung nach § 21 WEG

Bei nicht privilegierten baulichen Veränderungen zahlen grundsätzlich nur die zustimmenden Eigentümer. Anders liegt der Fall, wenn die Maßnahme mit qualifizierter Mehrheit (mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile) beschlossen wird und die Kosten nicht unverhältnismäßig sind, dann zahlen alle Eigentümer, auch die, die dagegen gestimmt haben. Dasselbe gilt, wenn sich die Maßnahme innerhalb einer angemessenen Zeit, in der Praxis meist rund zehn Jahre, amortisiert. Die Eigentümer können per Beschluss auch abweichend von dieser gesetzlichen Regel entscheiden, etwa eine teilweise Mitfinanzierung durch alle vereinbaren.

Rechte und Pflichten von Eigentümer, Verwalter und Beirat

Der Verwalter wird nach § 26 WEG von den Eigentümern durch Beschluss bestellt, für eine Amtszeit von höchstens fünf Jahren bei der Erstbestellung und höchstens fünf Jahren bei Wiederbestellung. Der Verwaltervertrag läuft rechtlich getrennt vom Bestellungsbeschluss und endet nicht automatisch mit ihm. Eine Abberufung ist jederzeit durch Mehrheitsbeschluss möglich, ein wichtiger Grund ist dafür nicht mehr nötig, seit die Reform diese Hürde abgeschafft hat. Der Vertrag selbst kann davon unberührt weiterlaufen und muss gegebenenfalls gesondert gekündigt werden, ein Punkt, der in der Praxis häufig übersehen wird.

Der Verwalter darf ohne Beschluss Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, oder die zur Fristwahrung beziehungsweise Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die Eigentümer können diesen Spielraum per Beschluss einschränken oder erweitern.

Ohne Beschluss sind Rohrreinigung, Austausch defekter Leuchten und kurzfristige Winterdienstfahrten zulässig. Einen Beschluss braucht es dagegen für Grundstückskaufverträge, Darlehen und größere Instandsetzungen. Jeder Eigentümer hat außerdem gegenüber der Verwaltung ein Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen wie Kontoauszüge, Protokolle, Verträge und Beschlusssammlung.

Dieses Einsichtsrecht besteht unabhängig davon, ob ein konkreter Anlass vorliegt, und lässt sich nicht per Beschluss einschränken. Es dient der Kontrolle der Verwaltung durch jeden Einzelnen. Auskunft kann in der Regel auch außerhalb der Versammlung verlangt werden, sofern der Aufwand für die Verwaltung zumutbar bleibt.

Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter, kann aber selbst keine Verträge im Namen der Gemeinschaft schließen und keine Instandsetzungsmaßnahmen ohne Eigentümerbeschluss genehmigen. Ein Beirat, der ein Kostenangebot über 30.000 Euro eigenmächtig freigibt, überschreitet seine Befugnis. Als ehrenamtliches Organ haftet er dabei allerdings nur bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz, nicht für einfache Fehleinschätzungen.

Heizungstausch und energetische Maßnahmen: Welcher Beschluss für welche Maßnahme?

Die eigentliche Bremse bei energetischen Vorhaben in WEGs ist selten die Technik, sondern die Frage, welcher Beschlusstyp für welche Maßnahme gilt. Hier lohnt es, in zwei Spuren zu denken: eine schnelle Spur mit niedriger Mehrheitshürde für Erhaltung und modernisierende Instandsetzung, und eine große Spur mit höherer Hürde für echte bauliche Veränderung.

Hydraulischer Abgleich: Seit 1.10.2024 ist er für neue Heizungsanlagen unabhängig vom Energieträger Pflicht. Bei Bestandsanlagen gilt das in Gebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten und zentraler Heizung, gestaffelt nach Einbaujahr (eine Anlage von 2010 wird beispielsweise erst 2026 fällig). Als vorgeschriebene Erhaltungsmaßnahme genügt die einfache Mehrheit.

Vorsicht bei der Teilungserklärung: Sind Heizkörper oder Thermostatventile dort als Sondereigentum ausgewiesen, fehlt der WEG für deren Austausch die Beschlusskompetenz. Ein Objektbetreuer, der den TOP „Heizungstausch" vorbereitet, sollte das vorab prüfen, sonst droht die Nichtigkeit des Beschlusses. Beim Austausch einer Zentralheizung gilt zusätzlich: Ein Beschluss, der einzelne Eigentümer mit eigener Etagenheizung von den Kosten ausnimmt, birgt das Risiko, dass diese Etagenheizungen beim späteren Ersatz unter die 65-Prozent-Pflicht des Gebäudeenergiegesetzes fallen und ein nachträglicher Anschluss an die Zentralversorgung technisch aufwendig wird.

Digitale Heizungsoptimierung als schnelle Spur kommt ohne bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum aus und lässt sich oft mit einfacher Mehrheit oder im Rahmen der laufenden Verwaltung anstoßen. Lösungen wie die KUGU Energieplattform mit KUGU EOS (Energie-Optimierungssystem) optimieren den Betrieb der bestehenden Anlage über einen digitalen Gebäudezwilling, ohne dass ein Beschluss über bauliche Veränderung nötig wäre. Anbieter wie Techem, ista oder Green Fusion adressieren ähnliche Aufgaben. Welche Lösung passt, entscheidet am Ende die technische und rechtliche Ausgangslage vor Ort.

Mehr zu den technischen Hebeln zeigt der Beitrag Heizungsoptimierung im Bestand: Hebel, Kosten, Einsparpotenzial. Wer zusätzlich über einen Wärmepumpentausch nachdenkt, findet Hintergrund zur nötigen Datenbasis unter Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus: Welche Daten vorab fehlen. Eine ordnungsgemäße Erhaltungsmaßnahme wie der hydraulische Abgleich gilt laut Haufe auch für Bestandsanlagen als niedrigschwellig durchsetzbar.

Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Rücklage nach § 28 WEG

Seit der Reform steht nicht mehr die gesamte Jahresabrechnung zur Beschlussfassung, nur noch die sogenannte Abrechnungsspitze: der Saldo aus beschlossenen Vorschüssen und tatsächlich angefallenen Kosten je Einheit. Das hat eine praktische Konsequenz für die Anfechtungsfestigkeit: Ein Fehler in der zugrundeliegenden Jahresabrechnung führt laut Bundesgerichtshof (Urteil vom 20.09.2024, V ZR 195/23) nur dann zur Ungültigerklärung, wenn er sich tatsächlich auf diese Abrechnungsspitze und damit auf die Zahlungspflicht auswirkt. Kleinere Unstimmigkeiten in der Darstellung, die am Ergebnis nichts ändern, kippen den Beschluss also nicht mehr automatisch.

Zusätzlich muss der Verwalter jährlich einen Vermögensbericht erstellen, der den Rücklagenstand und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen ausweist. Wer die eigene Erhaltungsrücklage regelmäßig mit belastbaren Verbrauchs- und Anlagendaten unterlegt statt mit Schätzwerten zu arbeiten, bereitet auch künftige Modernisierungsbeschlüsse solider vor, ein Zusammenhang, den der Beitrag CO₂-Monitoring im Gebäude vs. Schätzung: Was belastbarer ist vertieft.

Recht als Werkzeug, nicht als Bremse

Wer Dekarbonisierung im WEG-Bestand vorantreiben will, stößt seltener an technische Grenzen als an Beschlussmechanik. Die eigentliche Erleichterung liegt darin, dass niedrigschwellige Maßnahmen wie hydraulischer Abgleich oder digitale Heizungsoptimierung als Erhaltung gelten und mit einfacher Mehrheit oder sogar ohne gesonderten Großbeschluss starten können. Der große, politisch schwer durchsetzbare Sanierungsbeschluss muss dafür nicht abgewartet werden.

Pragmatischer nächster Schritt: Die eigene Teilungserklärung und den Anlagenbestand prüfen, welche Optimierung bereits heute ohne Grundsatzbeschluss startklar ist. Das verschafft Zeit für größere Vorhaben und liefert messbare Einsparungen. Die KUGU Messdienstplattform mit AbSys schafft die Datenbasis für Wirtschaftsplan und Rücklage, die KUGU Energieplattform optimiert die Betriebsseite, jeweils als eine Option neben anderen Anbietern.

Häufige Fragen zum WEG-Gesetz

Was passiert, wenn eine Eigentümerversammlung ohne zertifizierten Verwalter einen Beschluss fasst?

Der Bestellungsbeschluss selbst ist anfechtbar, wenn kein Ausnahmetatbestand wie eine Kleinanlage mit maximal acht Einheiten vorliegt. Bereits gefasste Beschlüsse aus vergangenen Versammlungen werden dadurch nicht automatisch nichtig, sie bleiben grundsätzlich wirksam, solange sie nicht fristgerecht angefochten wurden. Für die laufende Verwaltung entsteht praktisch ein Risiko: Jeder Eigentümer kann die Bestellung eines unzertifizierten Verwalters gerichtlich angreifen.

Wie erkennt eine Verwaltung, ob die eigene Teilungserklärung nach der Reform noch praxistauglich ist?

Ein Warnsignal sind Formulierungen zu Vertretungsmacht, Beschlussfähigkeit oder Kostenverteilung, die noch dem Rechtsstand vor 2020 folgen und in der Praxis zu wiederholten Rückfragen oder Streit in Versammlungen führen. Auch wenn Heizkörper oder Anschlussleitungen abweichend vom BGH-Verständnis als Sondereigentum ausgewiesen sind, lohnt sich eine Prüfung, bevor der nächste energetische Beschluss ansteht.

Kann eine einzelne Eigentümergruppe einen energetischen Beschluss dauerhaft blockieren?

Bei einfacher Mehrheit reicht eine Minderheit allein nicht aus, um eine bauliche Veränderung dauerhaft zu verhindern. Praktisch blockierend wirken eher fehlende Rücklagen oder ungeklärte Kostenfragen als die reine Stimmenzahl. Wer stattdessen auf Erhaltungsmaßnahmen mit niedrigerer Hürde setzt, umgeht diesen Blockadepunkt oft vollständig.

Was passiert mit bereits gezahltem Hausgeld, wenn ein zugrundeliegender Beschluss später für nichtig erklärt wird?

Grundsätzlich müssen bereits gezahlte Beträge zurückabgewickelt werden, soweit sie ausschließlich auf dem nichtigen Beschluss beruhten. In der Praxis prüft die Verwaltung dafür, ob die betroffene Zahlung sich sauber von anderen, weiterhin wirksamen Beschlüssen trennen lässt. Solche Rückabwicklungen sind aufwendig, weshalb die Prüfung der Beschlusskompetenz vor der Versammlung deutlich weniger Aufwand verursacht als die Korrektur danach.

Ab wann sollte bei einer WEG-Beschlussvorbereitung ein Fachanwalt hinzugezogen werden?

Immer dann, wenn die Auslegung der Teilungserklärung unklar ist, hohe Kostensummen im Raum stehen oder ein Beschluss mit erkennbarem Konfliktpotenzial ansteht. Auch bei geplanten Abweichungen von der gesetzlichen Kostenverteilung lohnt sich vorab juristische Prüfung, da hier Rechtsprechung im Detail stark einzelfallabhängig ist.

Auf welchem Rechtsstand basiert dieser Überblick?

Die Darstellung berücksichtigt die WEMoG-Reform von 2020 sowie die Änderungen zur Verwalterzertifizierung seit Dezember 2023 und zur virtuellen Eigentümerversammlung seit Oktober 2024, Stand 2026. Für die konkrete Anwendung auf einen Einzelfall ersetzt dieser Überblick keine rechtliche Beratung.