Gesetzeskonform heizen im Bestand: Pflichten ohne Heizungstausch

Wohnungsunternehmen können regulatorische Anforderungen erfüllen, ohne die Heizanlage sofort komplett zu ersetzen, solange diese funktionsfähig bleibt. Das Gebäudemodernisierungsgesetz hat seit dem 29. Juli 2026 an den Kernverpflichtungen nichts geändert, verlangt wird vor allem Prüfung, Optimierung und hydraulischer Abgleich. Ein Austausch wird erst zur Pflicht, wenn eine Anlage neu installiert werden muss.

Welche Heizungs-Pflichten gelten 2026 für Ihr Wohnungsportfolio?

Für nahezu jedes Wohnungsportfolio greifen 2026 zwei Pflichten unmittelbar: die Prüfung und Optimierung bestehender Heizungen nach §60b und der hydraulische Abgleich beim Neueinbau nach §60c. Die Schwelle liegt bei sechs Wohneinheiten, und die erreichen größere Bestände mit mehreren hundert oder tausend Wohnungen praktisch im gesamten Mehrfamilienhaus-Segment.

Beide Pflichten lösten zum 1. Oktober 2024 die befristete EnSimiMaV ab und stehen seither dauerhaft im Gesetz. Die 65-%-Vorgabe und die CO₂-Kostenaufteilung kommen als zweite Ebene hinzu, die das Gebäudemodernisierungsgesetz neu gefasst hat.

Für die Jahresplanung 2026 heißt das konkret: Anlagen mit Einbaujahr 2010 sind fällig, und die große Welle der Altanlagen folgt bis Ende September 2027.

Wie können Wohnungsunternehmen regulatorische Anforderungen erfüllen, ohne die Heizanlage sofort komplett zu ersetzen?

Optimierung reicht aus, solange die Anlage funktioniert. Eine Heizung, die läuft, darf weiterbetrieben, gewartet und repariert werden. Ein Tausch wird erst relevant, wenn eine Heizung neu installiert werden muss.

Für Wohnungsunternehmen bedeutet das mehr Planungsbedarf, aber keinen akuten Umsetzungszwang. Die Pflicht, die tatsächlich ansteht, ist die Prüfung und Optimierung nach §60b. Ein digitales Monitoring kann die wiederkehrende Vor-Ort-Prüfung ersetzen, wenn es die Kriterien einer standardisierten Gebäudeautomation nach §71a GEG erfüllt.

Ein digitales Monitoring muss drei Kriterien erfüllen:

Die Grenze ist klar gezogen: Datensammeln genügt nicht. Ein punktuelles Monitoring erfüllt die Anforderung laut Fachkommentierung nicht, entscheidend sind Kontinuität und automatische Fehlererkennung. KUGU VIS, das Visuelle-Informationssystem, ist für genau diese technische Seite ausgelegt: Es bereitet Betriebszustände, Verbräuche und Auffälligkeiten laufend auf und führt mit VIS Anlagendiagnose eine Analyse der Heizungsanlage durch. Benannte Zuständigkeit bleibt eine organisatorische Aufgabe in Ihrem Haus.

Optimierung ist dort eine Übergangslösung, wo die Anlage am Ende ihrer Lebensdauer steht. Fällt sie aus und muss ersetzt werden, löst der Neueinbau den hydraulischen Abgleich nach §60c und die neuen Heizungsregeln des GModG aus. Wie sich Bestandsanlagen bis dahin digital ohne Sanierung optimieren lassen, entscheidet über die Kosten der Zwischenzeit.

Optimierung oder Austausch: Entscheidungskriterien je Gebäude

Ob ein Gebäude optimiert oder seine Heizung ersetzt wird, entscheiden vier Faktoren: Zustand der Anlage, Alter, Prüffälligkeit und Rolle des Gebäudes im Portfolio. Die folgende Matrix ordnet typische Ausgangslagen.

Über ein ganzes Portfolio wird daraus eine Steuerungsaufgabe. Statt Haus für Haus zu entscheiden, legen Sie eine Anlagenliste mit Einbaujahr, Prüffälligkeit, Verbrauch und CO₂-Stufe an und clustern die Gebäude danach. So sehen Sie, wo Fristen gebündelt fällig werden, welche Anlagen den größten Hebel haben und wo ein Austausch ohnehin näher rückt. Wie Sie Dekarbonisierungsmaßnahmen sinnvoll priorisieren, folgt genau dieser Reihenfolge.

Der wirtschaftliche Vorteil liegt in der Reihenfolge. Optimierung bindet wenig Kapital, senkt den Verbrauch sofort und schützt bestehende Anlagen als Investition. Mit KUGU EOS, dem Energie-Optimierungssystem für die automatisierte, bedarfsgerechte Steuerung von Heizanlagen, liegt das durchschnittliche Einsparpotenzial bei über 20 Prozent (garantiert 12 Prozent). Das schafft Zeit, bis offene Punkte wie die Grüngasquote geklärt sind, und bessere Daten für die spätere Dimensionierung, bevor große Sanierungsbudgets fest gebunden werden.

GEG zu GModG: Was sich 2026 ändert und was bleibt

Das Gebäudemodernisierungsgesetz hat das GEG abgelöst (verkündet am 28. Juli 2026, in Kraft seit dem 29. Juli 2026). Für den laufenden Heizungsbetrieb im Bestand ändert sich weniger als bei der Wahl neuer Anlagen, denn §60b und §60c bleiben unverändert.

Der größte Einschnitt betrifft den Heizungstausch. Eigentümer können die Heizungsart wieder frei wählen, auch neue Gas- und Ölheizungen. Als Ausgleich gilt die Biotreppe: steigende Pflichtanteile biogener Brennstoffe oder Wasserstoff für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen.

Schon vor der Verabschiedung war die 65-%-Frist für Gemeinden über 100.000 Einwohner vom 1. Juli auf den 1. November 2026 verschoben worden, um den Übergang zu den neuen Heizungsregeln zu ermöglichen.

Bei der CO₂-Kostenaufteilung bleibt für den Großteil des Bestands das Stufenmodell maßgeblich. Es verteilt die Kosten in zehn Stufen: von 0 Prozent Vermieteranteil bei unter 12 kg CO₂ pro Quadratmeter und Jahr bis 95 Prozent bei über 52 kg. Die pauschale 50:50-Teilung betrifft nur Anlagen, die nach §43 GModG eingebaut werden. Entscheidend für nicht sanierte Gebäude: Fehlende Dokumentation bedeutet automatisch die ungünstigste Stufe. Jedes Kilogramm CO₂, das Sie durch Optimierung einsparen und belegen, kann den Vermieteranteil um eine Stufe senken.

Noch nicht bestätigt: Vereinzelt kursieren Berichte über eine Vereinheitlichung der §60b-Prüffristen ab 2027 mit Stichtag 30. Juli 2027 und ohne Wiederholungsprüfungen. Bis zu einer offiziellen Klarstellung gelten die bekannten Fristen weiter. Planen Sie danach und behandeln Sie die Meldungen als Entwicklung, die Sie beobachten.

Pflichterfüllung nachweisen: Betriebsdaten als Compliance-Beleg

Pflichterfüllung belegen Sie am belastbarsten mit kontinuierlich erfassten Betriebsdaten. Sie dienen zugleich als Nachweis gegenüber Behörden, als Entscheidungsgrundlage für Eigentümer und Aufsichtsrat und als Datenbasis für die ESG-Berichterstattung.

Auf der KUGU Energieplattform übernehmen das zwei Bausteine. KUGU EOS baut für jedes Gebäude einen digitalen Gebäudezwilling auf und steuert die Heizung auf dieser Basis bedarfsgerecht, abgestimmt auf Gebäudeeigenschaften, Wetterdaten, Nutzung und Anlagenverhalten. KUGU VIS macht mit VIS Betriebstransparenz und VIS Anlagendiagnose sichtbar, wie Anlagen über das gesamte Portfolio laufen und wo technische Probleme oder Ineffizienzen entstehen. Im Einsatz sind die Systeme auf 3.500 Anlagen in 400.000 Wohneinheiten. Dokumentiert sind bislang 45 Mio. kWh und 8.000 Tonnen CO₂ Einsparung.

Für einen prüfsicheren Nachweis braucht es je Gebäude diese Bausteine:

Die Verbrauchsdaten für die CO₂-Einstufung entstehen in der Heizkostenabrechnung. Auf der KUGU Messdienstplattform bildet die KUGU Submetering Suite diesen Prozess digital ab, mit automatisiertem UVI-Versand und zentraler Datenverwaltung.

Der Aufwand rechnet sich auch formal. Vorsätzliche oder leichtfertige Verstöße gegen §60b oder §60c können nach §108 GEG mit bis zu 5.000 Euro je Verstoß geahndet werden, unabhängig von der Gebäudegröße. In einem Portfolio mit vielen gleichzeitig fälligen Prüfterminen summiert sich das schnell. Eine zentrale Fälligkeitsübersicht nimmt diesem Risiko die Grundlage.

Wer was übernimmt: Die Plattform liefert Daten, Optimierung und Diagnose. Prüfungen vor Ort, Reparaturen und den hydraulischen Abgleich führen Fachbetriebe aus. Die benannte Zuständigkeit für den Anlagenbetrieb und die Freigabe von Maßnahmen bleiben im Wohnungsunternehmen.

Der hydraulische Abgleich nach §60c: Kurz erklärt

Der hydraulische Abgleich nach §60c ist Pflicht, sobald in einem Gebäude ab sechs Wohnungen eine wassergeführte Heizungsanlage neu eingebaut oder aufgestellt wird. Er gilt seit dem 1. Oktober 2024 und hat keine Rückwirkung auf Bestandsanlagen, die vor diesem Stichtag eingebaut wurden.

Verlangt ist das Verfahren B mit schriftlichem Nachweis (Heizlast, Erzeugerleistung, Auslegungstemperatur, Reglereinstellung und Systemdruck). Der Abgleich gehört bei jedem Heizungstausch fest in Budget und Zeitplan. Eine juristische Einordnung der Pflicht bietet der NZM-Beitrag zum hydraulischen Abgleich nach §60c.

Verfahren B: Die aufwendigere Variante des hydraulischen Abgleichs. Grundlage ist eine raumweise Heizlastberechnung, aus der Heizflächen, Ventileinstellungen und Pumpenleistung abgeleitet werden. Das vereinfachte Verfahren A arbeitet mit Schätzwerten und genügt der Pflicht nach §60c nicht.

Der nächste Schritt: Datenlage vor Kapitalbindung prüfen

Die eigentliche Risikoquelle 2026 ist selten fehlende Technik, sondern fehlende Dokumentation. Das zeigt die CO₂-Kostenaufteilung am deutlichsten: Wer seine Einstufung nicht belegt, trägt automatisch 95 Prozent, unabhängig davon, wie effizient die Anlage tatsächlich läuft.

Ihr nächster Schritt ist deshalb keine Investitionsentscheidung, sondern ein Portfolio-Check. Prüfen Sie, welche Gebäude belastbare, laufend erfasste Betriebsdaten haben und welche nicht, und gleichen Sie das mit den §60b-Fälligkeiten der kommenden 18 Monate ab.

Wo Daten fehlen und Fristen nahe sind, beginnt die Optimierung. Wo Anlagen am Ende ihrer Lebensdauer stehen, beginnt die Austauschplanung, dann aber auf Basis echter Verbrauchsdaten statt Schätzungen. Für diesen Abgleich zeigt KUGU VIS portfolioweit, welche Anlagen laufend Betriebsdaten liefern und wo Auffälligkeiten bestehen. KUGU EOS übernimmt anschließend die automatisierte, bedarfsgerechte Optimierung überall dort, wo Sie Bestandsanlagen weiterbetreiben.

Häufige Fragen zu Heizungs-Pflichten im Bestand

Gilt die Prüfpflicht nach §60b auch für Wärmepumpen?

Nein, §60b erfasst nur wassergeführte Heizungsanlagen, die keine Wärmepumpen sind. Für Wärmepumpen im Bestand lohnt sich trotzdem eine laufende Betriebsoptimierung, etwa über EOS Strompreisdynamik, das den Betrieb an günstige Phasen dynamischer Strompreise koppelt.

Wie oft muss die CO₂-Einstufung belegt werden?

Mit jeder Heizkostenabrechnung, denn die Einstufung ergibt sich aus dem tatsächlichen Verbrauch des Gebäudes im Abrechnungszeitraum. Laufend geführte Verbrauchs- und Emissionsdaten machen sie belastbar, Datenlücken führen zur ungünstigsten Stufe.

Wann sollte man die Grüngasquote ab 2028 einplanen, obwohl sie noch nicht final geregelt ist?

Bei jeder Entscheidung über eine neue Gas- oder Ölheizung, also schon heute. Die Biotreppe ab 2029 steht fest, die Quote ab 2028 regelt ein eigenes Gesetz bis 1. Dezember 2026. Optimierte Bestandsanlagen verschaffen Ihnen Zeit, bis diese Details feststehen.

Wer sollte im Wohnungsunternehmen die zuständige Person für den Anlagenbetrieb sein?

Am besten eine Fachkraft aus Technik, Energiemanagement oder technischem Asset Management, die Meldungen des Monitorings bewerten und Maßnahmen veranlassen kann. Halten Sie die Zuständigkeit je Anlage schriftlich fest und regeln Sie eine Vertretung, damit keine Meldung liegen bleibt.

Was passiert, wenn die §60b-Prüfung Optimierungsbedarf ergibt?

Die festgestellten Maßnahmen müssen innerhalb eines Jahres nach der Prüfung umgesetzt sein. Häufig betrifft das Heizkurve, Vorlauftemperatur oder Pumpeneinstellungen, also Stellgrößen, die sich digital nachführen und lückenlos dokumentieren lassen.