Heizungsgesetz 2026: Was sich für Wohnungsunternehmen ändert

Das Heizungsgesetz 2026 nimmt Wohnungsunternehmen den Zwang zu einer bestimmten Heiztechnik, lässt aber Prüf-, Nachweis- und CO₂-Kostenpflichten bestehen, die schon in diesem Jahr Budget binden. Für Ihre Budgetrunde heißt das: zuerst Betrieb und Datengrundlage in Ordnung bringen, dann den kommunalen Wärmeplan abwarten und erst danach über den künftigen Wärmeerzeuger entscheiden.

Heizungsgesetz 2026: Rechtsstand nach GEG und GModG ohne 65-%-Pflicht

Verbindlich ist seit dem 29. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ersetzt. Die zentrale Änderung für Wohnungsunternehmen: Die 65-%-Erneuerbaren-Pflicht für neue Heizungen aus den §§ 71, 71b bis 71p und 72 GEG ist ersatzlos entfallen, es gilt wieder grundsätzlich freie Heizungswahl, auch für Gas- und Ölheizungen.

Der Weg dorthin war kurz. Auf den Referentenentwurf vom 5. Mai 2026 folgte am 13. Mai der Kabinettsbeschluss, am 10. Juli 2026 haben Bundestag und Bundesrat die Reform des Heizungsgesetzes verabschiedet. Was in Fachkreisen seither über weitere Klarstellungen diskutiert wird, etwa eine Vereinheitlichung der Fristen nach §60b und §60c ab 2027, ist offiziell nicht bestätigt und gehört vorerst auf Ihre Beobachtungsliste.

Die kommunale Wärmeplanung bleibt bestehen, verliert aber ihre Rolle als Auslöser einer Technikpflicht. Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern mussten ihren Wärmeplan bis 30. Juni 2026 vorlegen, alle übrigen Kommunen haben bis 30. Juni 2028 Zeit. Maßgeblich ist die Einwohnerzahl zum 1. Januar 2024.

Für Ihre Investitionsrechnung zählt vor allem, dass die neue Brennstoffpflicht über die gesamte Laufzeit eines Kessels mitwächst.

Bio-Treppe: Die Klimavorgabe wandert vom Heizgerät zum Brennstoff. Wer nach dem 29. Juli 2026 eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss ab 2029 einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe beziehen. Das Ziel klimaneutralen Heizens bis 2045 bleibt bestehen.

Muss die alte Heizung raus? Reparatur, Havarie und geplanter Tausch im Bestand

Nein. Keine Austauschpflicht für funktionierende Bestandsheizungen, und mit dem GModG ist auch die frühere 30-Jahre-Regel für Konstanttemperaturkessel entfallen. Für Ihre Objekte ergeben sich damit drei klar getrennte Szenarien.

Reparatur: Öl- und Gasheizungen dürfen unabhängig vom Alter weiterlaufen und repariert werden. Eine Kesselliste mit Baujahren 1985–2005 erzeugt keinen Tauschzwang mehr, sondern erfordert wirtschaftliche Abwägung.

Havarie: Bei Ausfall eines Kessels brauchen Sie keine befristete Übergangslösung mehr zu planen. Neue fossile Heizung ist sofort dauerhaft zulässig, das nimmt den Zeitdruck aus der Notfallentscheidung.

Geplanter Tausch: Ein fossiler Neueinbau bindet Sie an die Bio-Treppe mit steigenden Brennstoffanforderungen ab 2029. In Gebäuden ab sechs Wohnungen löst jeder Neueinbau zudem den hydraulischen Abgleich nach §60c aus.

Weil der Wärmeplan jede Fläche einem Wärmenetz-, Wasserstoffnetz- oder dezentralen Gebiet zuordnet, sollten Sie vor einer langlebigen Investition prüfen, welche Perspektive Ihre Kommune für den Standort ausweist. Einen Anschlussanspruch begründet die Ausweisung als Fernwärmegebiet allerdings nicht.

§60b und §60c GEG: Prüfpflicht, hydraulischer Abgleich und Fristen im Portfolio

§60b und §60c: Beide Pflichten gelten seit 1. Oktober 2024 unverändert. §60b verlangt wiederkehrende Prüfung und Optimierung älterer Anlagen, §60c den hydraulischen Abgleich nach jedem Heizungs-Neueinbau in Gebäuden ab sechs Wohnungen.

Das Bußgeld gilt unabhängig von der Gebäudegröße. In einem Portfolio mit mehreren fälligen Prüfterminen pro Jahr summiert sich das Risiko entsprechend, weshalb §60b-Fälligkeiten in die Instandhaltungsplanung gehören.

Ein digitaler Weg verdient dabei Aufmerksamkeit: Ein Monitoringsystem, das Effizienzverluste kontinuierlich und automatisch erkennt und einer benannten Betriebsperson zuordnet, erfüllt die Kriterien einer standardisierten Gebäudeautomation nach §71a und befreit von der wiederkehrenden Vor-Ort-Prüfung. Reine Verbrauchsanzeigen ohne automatische Auswertung genügen dafür nicht. Eine Software zur Überwachung von Heizsystemen wie KUGU VIS (Visuelles-Informationssystem) bereitet Betriebszustände, Verbräuche und Auffälligkeiten auf und führt eine Anlagendiagnose durch. Für den hydraulischen Abgleich nach §60c sieht das Gesetz keine solche Ausnahme vor.

CO₂-Kosten 2026: Stufenmodell, Vermieteranteil und die Entwicklung bis ETS 2

Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz verteilt die CO₂-Kosten der Heizkostenabrechnung in zehn Stufen nach dem spezifischen Ausstoß des Gebäudes: Je schlechter der Kennwert, desto höher Ihr Anteil als Vermieter, von 0 bis 95 Prozent. Die folgenden Stufen zeigen die Spannweite. Alle zehn Stufen und die Berechnung im Detail finden Sie im Beitrag zur CO₂-Abgabe für Gebäude und ihrer Aufteilung.

Wo Denkmal- oder Milieuschutz eine energetische Sanierung behördlich verhindert, halbiert sich der errechnete Vermieteranteil, in der obersten Stufe also auf 47,5 Prozent. Für eine objektgenaue Rechnung brauchen Sie den CO₂-Kennwert jedes Gebäudes aus der Heizkostenabrechnung und alle zehn Stufen des Modells.

Beim Preis herrscht bis Ende 2027 Planbarkeit. 2026 liegt der CO₂-Preis im nationalen Emissionshandel bei 55 bis 65 Euro je Tonne, und laut Kabinettsbeschluss vom 12. August 2026 gilt dieser Korridor auch 2027. Ohne den Eingriff wären nach Berechnung des GdW bereits 2027 Preise von 75 bis 85 Euro möglich gewesen.

Danach wird es offen: Der europäische Emissionshandel für Gebäude und Verkehr startet frühestens 2028, dann bildet sich der Preis marktbasiert ohne garantierten Deckel. Die Prognosen reichen von moderat bis 100 bis 250 Euro je Tonne bis 2030. Für Ihre Planung ist weniger die Spanne entscheidend als Ihre Stufe: Obere Stufen tragen Preissteigerungen fast vollständig selbst.

Priorisierung bei 400 Gebäuden: No-Regret-Maßnahmen vor Erzeuger-Entscheidung

Priorisierung: Zuerst nach Fälligkeit und CO₂-Last, dann nach Erzeugerfrage. No-Regret-Maßnahmen wie hydraulischer Abgleich, Monitoring und Heizungsoptimierung wirken unabhängig vom späteren Erzeuger und senken Verbrauch und CO₂ ab der nächsten Heizperiode.

Zurückstellen ist Strategie. Solange der Wärmeplan fehlt, riskieren Sie mit vorschneller Entscheidung Technik, die später nicht zum Gebietstyp passt. Wenn Verbrauch sinkt und Pflichten erfüllt sind, haben Sie gegenüber Geschäftsführung und Aufsichtsrat eine belastbare Begründung. Dieselbe Reihenfolge trägt auch, wenn Sie später Maßnahmen zur Dekarbonisierung priorisieren und Budgets über mehrere Jahre staffeln.

Diese Fristen gehören als Planungsanker in Ihre Budgetrunde:

Hydraulischer Abgleich: Studien (ITG Dresden, Ostfalia-Hochschule) zeigen Einsparungen von 2,5–16 kWh/m²/Jahr, im Mittel etwa 10 kWh. Für Mehrfamilienhaus-Portfolios ist das ein Richtwert, in größeren oder modernisierten Gebäuden kann die Einsparung höher ausfallen.

Größere Effekte entstehen durch dauerhafte Nachführung statt einmaliger Einstellung. Digitale Betriebsoptimierung für den Bestand bieten mehrere Anbieter: Green Fusion, othermo und KUGU mit KUGU EOS (Energie-Optimierungssystem). KUGU steuert Heizanlagen automatisiert über einen digitalen Gebäudezwilling, herstellerunabhängig und ohne Austausch. KUGU garantiert mindestens 12 Prozent Energieeinsparung, im Durchschnitt liegt sie bei über 20 Prozent.

Ein Praxisbeleg kommt aus Berlin: Im Pilotprojekt der Gewobag sparten zehn Gebäude zwischen Oktober 2024 und März 2025 über 313.000 kWh Energie, rund 21.900 Euro Energiekosten und knapp 63 Tonnen CO₂, rein durch digitale Betriebsoptimierung ohne bauliche Maßnahmen.

Die Einspargarantie von 12 Prozent wurde in allen Objekten erreicht und teilweise deutlich übertroffen, der Rollout wird auf 250 Anlagen ausgeweitet. Portfolioweit sind bei KUGU 3.500 Anlagen und 400.000 Wohneinheiten angebunden, die Einsparung summiert sich auf 45 Mio. kWh und 8.000 Tonnen CO₂. Die so erhobenen Verbrauchsdaten je Objekt dienen zugleich als Grundlage für ESG-Berichte und die Mieterkommunikation. Für die Abrechnungsseite ist auf der KUGU Messdienstplattform die KUGU Submetering Suite gedacht: digitale Heiz- und Betriebskostenabrechnung mit automatisiertem UVI-Versand und zentraler Datenverwaltung.

Regulatorischer Druck verschiebt sich, er verschwindet nicht

Regulatorischer Druck verschiebt sich: Die GModG-Reform hebt den Erzeuger-Zwang auf, verlagert ihn aber auf Prüf- und Nachweispflichten mit festen Stichtagen und CO₂-Kosten, die Sie in oberen Stufen fast allein tragen. Die Erzeugerfrage wird erst mit dem Wärmeplan bis 2028 sinnvoll entscheidbar.

Nächster Schritt: Sortieren Sie jedes Objekt nach §60b-Fälligkeit, CO₂-Stufe und Wärmeplanungsstatus, bevor Sie eine Erzeuger-Investition freigeben. Objekte mit nahem Prüftermin und hohem Vermieteranteil sind erste Kandidaten für Abgleich, Monitoring und automatisierte Optimierung. Für diesen Optimierungspfad bietet die KUGU Energieplattform beide Bausteine: KUGU EOS regelt die Heizanlagen automatisiert, KUGU VIS macht Betriebszustände und Auffälligkeiten portfolioweit sichtbar.

Häufige Fragen zum Heizungsgesetz 2026

Gilt die Bio-Treppe auch für Kessel, die vor dem 29. Juli 2026 eingebaut wurden?

Nein. Die Brennstoffquote knüpft an Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen an, die nach dem 29. Juli 2026 eingebaut werden. Bestandskessel dürfen unabhängig vom Alter weiterlaufen, was ihre Restlaufzeit in der Investitionsplanung zu einem echten Gestaltungsspielraum macht.

Wie werden die CO₂-Kosten bei Nichtwohngebäuden im Portfolio aufgeteilt?

Hälftig. Für Nichtwohngebäude gilt pauschal eine 50/50-Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter, das zehnstufige Modell nach Gebäudekennwert entfällt dort. Jede eingesparte Tonne CO₂ entlastet Sie in diesen Objekten also zur Hälfte.

Wie lassen sich Kosten für Heizungsmaßnahmen auf die Miete umlegen?

Über die Modernisierungsumlage: 8 Prozent der umlagefähigen Kosten pro Jahr nach §559 BGB, beim geförderten Heizungstausch 10 Prozent nach §559e BGB. Es gelten Kappungsgrenzen von 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, beim Heizungseinbau speziell 0,50 Euro, und Fördermittel ziehen Sie vorher ab.

Welche Förderung bekomme ich 2026 für reine Optimierungsmaßnahmen ohne Kesseltausch?

15 Prozent Grundförderung der BAFA für Heizungsoptimierung wie hydraulischen Abgleich, Pumpentausch und Regelungstechnik, gültig nach der BEG-Richtlinie ab 21. Juli 2026. Der iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten greift erst ab 30.000 Euro förderfähiger Investition. Die Antragsberechtigung als Wohnungsunternehmen prüfen Sie am besten vorab gegen die aktuelle Richtlinie.

Wie bereite ich die Pflichten für Geschäftsführung oder Aufsichtsrat auf?

Mit einer Objekttabelle, die je Gebäude die Fristen nach §60b und §60c, die CO₂-Stufe und den Wärmeplanungsstatus samt Handlungsbedarf zeigt. So führen Sie Fälligkeiten, Bußgeldrisiko und Budgetbedarf in einer Vorlage zusammen, die Gremien ohne technisches Vorwissen nachvollziehen.