Kommunale Wärmeplanung: Was sie für Wohnungsunternehmen bedeutet
Für die Wohnungswirtschaft ist die kommunale Wärmeplanung seit dem Sommer 2026 vor allem eine Orientierungshilfe für Investitionen in Ihren Beständen. Sie zeigt, ob an einem Standort Fernwärme, Wasserstoff oder dezentrale Lösungen wie Wärmepumpen wahrscheinlich werden, die Versorgungsentscheidung je Objekt treffen Sie aber selbst auf Basis eigener Verbrauchs-, Last- und Temperaturdaten.
- Der kommunale Wärmeplan ist rechtlich unverbindlich: Aus der Gebietsausweisung folgt weder Anschlusszwang noch eine Pflicht zu einer bestimmten Heizung.
- Mit dem GModG entfällt die 65-Prozent-Pflicht; Bestandsheizungen bleiben quotenfrei.
- Neue fossile Anlagen folgen ab 2029 der Bio-Treppe mit gestaffelten Mindestanteilen klimafreundlicher Brennstoffe.
- Großstädte über 100.000 Einwohner mussten bis 30.06.2026 vorlegen, andere Kommunen bis 30.06.2028.
- Betriebsoptimierung, hydraulischer Abgleich und Messdaten rechnen sich in jedem Versorgungsszenario.
Kommunale Wärmeplanung in der Wohnungswirtschaft: Was der Plan 2026 rechtlich auslöst und was nicht
Die kommunale Wärmeplanung ist eine strategische Fachplanung: Die Kommune analysiert Wärmebedarf, vorhandene Netze und Potenziale und teilt ihr Gebiet in voraussichtliche Wärmeversorgungsgebiete ein. Verpflichtend ist die Erstellung für die Kommune, der Inhalt bleibt für Sie als Eigentümer jedoch rechtlich unverbindlich. Keine Versorgungspflicht, kein Anspruch auf Fernwärmeanschluss.
Grundlage ist das Wärmeplanungsgesetz (WPG), das seit dem 1. Januar 2024 gilt. Welche Frist greift, richtet sich nach der Einwohnerzahl zum 1. Januar 2024. Für die Großstädte ist die Frist inzwischen verstrichen, in vielen kleineren Standorten Ihres Portfolios dauert es dagegen noch bis Mitte 2028. Eine geplante vereinfachte kleine Wärmeplanung für Kommunen unter 15.000 Einwohnern ändert an diesen Stichtagen nichts.
| Aspekt | Regelung (Stand Herbst 2026) |
|---|---|
| Frist für Kommunen über 100.000 Einwohner | 30.06.2026, betrifft rund 83 Großstädte |
| Frist für alle übrigen Kommunen | 30.06.2028, betrifft rund 10.700 Kommunen |
| Pflicht zur Erstellung des Wärmeplans | Ja, für die Kommune |
| Anschlusszwang aus der Gebietsausweisung | Nein |
| Anspruch auf Fernwärmeanschluss aus der Gebietsausweisung | Nein |
| Heizungspflicht für Eigentümer, ausgelöst durch den Plan | Nein, die Kopplung ist seit 29.07.2026 entfallen |
| Funktion des Plans | Planungs- und Informationsgrundlage: zeigt, ob Fernwärme, Wasserstoffnetz oder dezentrale Versorgung am wahrscheinlichsten ist |
Die entscheidende Zäsur kam mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Bundestag und Bundesrat haben es am 10. Juli 2026 beschlossen, seit dem 29. Juli 2026 ist es in Kraft und ersetzt das bisherige GEG samt dem sogenannten Heizungsgesetz. Früher löste ein fertiger Wärmeplan Fristen für die 65-Prozent-Regel aus. Dieser Mechanismus ist weg. Geblieben ist ein Planungsinstrument, ohne Ihnen etwas vorzuschreiben.
Wärmenetzgebiet, Prüfgebiet, dezentral: Was die Gebietskategorie für Ihr Objekt heißt
Die Gebietskategorie sagt Ihnen, welche Versorgungsoption für ein Mehrfamilienhaus realistisch wird und in welche Richtung Sie besser nicht groß investieren. Das WPG unterscheidet vier Typen:
| Gebietstyp | Bedeutung | Realistische Versorgungsoption | Verhalten des Eigentümers |
|---|---|---|---|
| Wärmenetzgebiet | Nah- oder Fernwärme besteht oder ist geplant, ein erheblicher Teil der Gebäude soll darüber versorgt werden | Netzanschluss wird naheliegend, große dezentrale Neuinvestitionen werden riskant | Zeitplan, Preise und Anschlussbedingungen beim Versorger erfragen, Bestandsanlage bis dahin effizient weiterbetreiben, Anschlussleistung aus Messdaten ableiten |
| Wasserstoffnetzgebiet | Versorgung über ein künftiges Wasserstoffnetz vorgesehen | Gasbasierte Erzeugung bleibt denkbar, Verfügbarkeit und Preis von Wasserstoff sind offen | Neue Gaskessel nur mit Blick auf Bio-Treppe und Restlaufzeit planen, Systemtemperaturen senken, damit Alternativen offenbleiben |
| Gebiet für dezentrale Versorgung | Überwiegend weder über Wärme- noch über Gasnetz versorgt | Wärmepumpe, Biomasse oder gebäudenahe Lösungen, ein Netzanschluss ist unwahrscheinlich | Eignung je Objekt prüfen (Vorlauftemperaturen, Hülle, Platz, Stromanschluss) und Sektorenkopplung mit PV und Speicher vorbereiten |
| Prüfgebiet | Einteilung noch nicht möglich, weil Umstände unklar sind oder etwa grünes Methan geplant ist; Überprüfung alle fünf Jahre | Offen | Reversible Maßnahmen bevorzugen, Daten aufbauen, aktiv das Gespräch mit Kommune und Versorger suchen |
Im Prüfgebiet zählt vor allem der Zeithorizont: Fünf Jahre bis zur nächsten Überprüfung entsprechen fast einem halben Investitionszyklus einer Heizungsanlage. Wer hier jetzt Verbrauch senkt und Systemtemperaturen absenkt, verliert nichts, egal welche Kategorie das Objekt später bekommt.
Auf die Eignungsstufe achten: Die Kommune weist jedem Gebiet eine Eignungsstufe zu, von „sehr wahrscheinlich geeignet“ bis „sehr wahrscheinlich ungeeignet“. Ein Wärmenetzgebiet mit schwacher Eignung unterscheidet sich für Ihre Investitionsplanung grundlegend von einem mit konkretisiertem Netzausbau.
65-Prozent-Pflicht war gestern: Die neue Bio-Treppe und was für Bestandsheizungen gilt
Eine pauschale 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Wärme entfällt für Bestandsgebäude. Das GModG hat sie ersatzlos gestrichen und an ihre Stelle eine gestaffelte Bio-Treppe gesetzt, die nur neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen betrifft.
Für Ihren laufenden Bestand ist das die wichtigste Nachricht: Heizungen, die vor dem 29. Juli 2026 eingebaut wurden, sind vollständig ausgenommen. Es gibt weder Beimischungs- noch Nachweispflichten, die Anlagen dürfen laufen quotenfrei weiter. Für neue fossile Anlagen gilt dagegen ein steigender Mindestanteil klimafreundlicher Brennstoffe wie Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas oder bestimmte Wasserstoffarten:
- ab Januar 2029: 10 Prozent
- ab Januar 2030: 15 Prozent
- ab Januar 2035: 30 Prozent
- ab Januar 2040: 60 Prozent
Bei vermieteten Objekten mit Zentralheizung trifft die Pflicht den Vermieter als Anlagenbetreiber. Eine Gastherme, die Sie im Herbst 2026 einbauen, läuft bis Ende 2028 ohne Quote und ist ab 2029 quotenpflichtig.
Fällt eine Anlage irreparabel aus, greift ein Sicherheitsnetz: Die 12-Monats-Übergangsregel nach § 43 Abs. 7 GModG. Wird eine fossile Heizung wegen Havarie zwischen 1.1. und 31.12.2028 ersetzt, beginnt die Quotenpflicht erst zwölf Monate nach Inbetriebnahme. Ab 2029 läuft bei Havarie einer bereits quotenpflichtigen Anlage die zum Ausfallzeitpunkt gültige Stufe zwölf Monate weiter. Bei einer Altanlage aus der Zeit vor dem GModG gilt zwölf Monate lang gar keine Quote. Zwölf Monate Übergangsfrist entstehen so.
Prüfhinweis für Ihre Unterlagen: Die amtliche Bezeichnung lautet Gebäudemodernisierungsgesetz, abgekürzt GModG; manche Quellen schreiben GMG. Fachbeiträge und Beraterunterlagen von vor Juli 2026 beschreiben die 65-Prozent-Pflicht noch als geltendes Recht. Prüfen Sie bei Gremienvorlagen deshalb immer das Datum.
Welche Objektdaten Sie jetzt brauchen, um nicht falsch zu investieren
Für die Entscheidung zwischen Fernwärme und dezentraler Lösung brauchen Sie je Objekt Daten, die deutlich über die jährliche Heizkostenabrechnung hinausgehen. Diese Datenpunkte bilden die Grundlage:
- Wärmeverbrauch in hoher zeitlicher Auflösung, witterungsbereinigt über mehrere Heizperioden
- Lastgänge und Spitzenlast zur realistischen Bemessung der Anschlussleistung
- Vor- und Rücklauftemperaturen für Wärmepumpen- und Netzeignung
- Alter, Zustand und Restnutzungsdauer der Heizungsanlage
- Installierte Leistung im Vergleich zum tatsächlichen Bedarf
- Hüllqualität und Sanierungsstand des Gebäudes
Die Heizkostenabrechnung liefert davon nur einen Teil: nur Jahreswerte. Die Lücke schließen Sie über zwei Wege. Auf der Verbrauchsseite helfen digitale Submetering-Prozesse, etwa die KUGU Submetering Suite auf der KUGU Messdienstplattform: digitale Heiz- und Betriebskostenabrechnung mit automatisiertem Versand der unterjährigen Verbrauchsinformation (uVI) und zentraler Datenverwaltung. Auf der Anlagenseite bereitet eine Software zur Heizungsüberwachung wie KUGU VIS auf der KUGU Energieplattform Betriebszustände, Verbräuche und Auffälligkeiten auf und führt eine Anlagendiagnose durch. Alternativ kommen Daten aus vorhandener Gebäudeleittechnik, aus Wärmemengenzählern Ihres Messdienstleisters oder aus temporären Messkampagnen.
Diese Daten zahlen doppelt ein. Die Kommune braucht für ihre Planung Energiebedarfsdaten von den Eigentümern, und Sie verhandeln gegenüber dem Fernwärmeversorger mit gemessenen Lastgängen statt mit Schätzwerten.
No-Regret-Maßnahmen: Was sich schon vor dem fertigen Wärmeplan rechnet
Einige Maßnahmen zahlen sich aus, ganz gleich, ob Ihr Objekt später ans Netz geht oder dezentral versorgt wird: Sie senken den Verbrauch sofort und verbessern die Ausgangslage für jede künftige Technik. Diese vier gehören in jeden Wirtschaftsplan:
- Automatisierte Heizungsoptimierung: KUGU EOS steuert Heizanlagen bedarfsgerecht, herstellerunabhängig und ohne Austausch mit über 20 Prozent Einsparung (garantiert 12 Prozent).
- Hydraulischer Abgleich und Temperaturabsenkung: Niedrigere Systemtemperaturen machen ein Gebäude fit für Wärmepumpen und erfüllen zunehmend geforderte Rücklauftemperaturen.
- Monitoring und Anlagendiagnose: Störungen, Taktverhalten und ineffiziente Einstellungen werden früh sichtbar.
- Sektorenkopplung vorbereiten: Wärmebedarf, Wärmepumpe, Speicher, PV und Batterien werden zusammen betrachtet, mit Einbeziehung dynamischer Strompreise.
Dass das im Bestand funktioniert, zeigt die Praxis: KUGU hat rund 3.500 Anlagen online, betreut 400.000 Wohneinheiten und hat bislang 45 Mio. kWh Energie sowie 8.000 t CO₂ eingespart.
Abwarten ist teurer. Jede Heizperiode ohne Optimierung kostet Energie, die Sie mit Daten und Steuerung hätten sparen können. Und wenn der Wärmeplan kommt, fehlt ohne Messdaten die Grundlage für Verhandlungen mit dem Versorger.
Zeitdruck entscheidet dann über Wirtschaftlichkeit.
Typische Fehlentscheidungen erkennen
Stranded assets entstehen selten durch eine falsche Technik, meistens durch falschen Zeitpunkt. Diese Warnsignale sollten Sie vor jeder Freigabe prüfen:
- Fossiler Vollaustausch kurz vor Netzausbau: Kapital wird doppelt gebunden, Bio-Treppe-Mehrkosten treffen Vermieter ab 2040 vollständig.
- Wärmepumpen-Rollout im später ausgewiesenen Netzgebiet: Netzvariante gehört in den wirtschaftlichen Vergleich.
- Überdimensionierte Anschlussleistung: Aus alter Kesselleistung statt gemessener Spitzenlast abgeleitet = zu hoher Leistungspreis über Jahrzehnte.
- Wärmepumpe ohne Temperaturcheck: Fehlende Vorlauftemperaturdaten lassen Wirtschaftlichkeit im Winter offen.
Handlungsfähig werden, bevor der Plan entscheidet
Mit dem GModG ist aus der Heizungsfrage eine wirtschaftliche Entscheidung geworden, die Sie treffen können, sobald Sie Ihre Objekte kennen. Der nächste Schritt ist zweigleisig: Sortieren Sie Ihr Portfolio in die vier Gebietskategorien ein, sobald Entwürfe vorliegen, und bauen Sie parallel die Datenbasis je Objekt auf. Asset Management, Technik und ESG-Team sollten dafür eine gemeinsame Objektliste führen.
Priorisieren Sie dabei die Objekte, deren Anlagen zuerst an ihr Lebensende kommen. Für Datenbasis und Betrieb bis zur Versorgungsentscheidung lässt sich die KUGU Energieplattform herstellerunabhängig und ohne Anlagentausch auf bestehende Heizungen aufsetzen: KUGU VIS für Monitoring und Anlagendiagnose, KUGU EOS für die automatisierte Heizungsoptimierung mit einer garantierten Einsparung von 12 Prozent.
Häufige Fragen zur kommunalen Wärmeplanung in der Wohnungswirtschaft
Wo finde ich heraus, wie weit der Wärmeplan an meinen Standorten ist?
Auf der Website der jeweiligen Kommune oder ihrer Stadtwerke, oft in einem eigenen Wärmeplan-Portal mit Entwürfen und Beteiligungsterminen. Wo nichts veröffentlicht ist, fragen Sie bei der planenden Stelle direkt nach Zeitplan und Ansprechpartner.
Wie werden Netzentgelte und CO₂-Kosten bei neuen fossilen Heizungen künftig aufgeteilt?
50:50 zwischen Vermieter und Mieter, und zwar ab 2028 für neu eingebaute fossile Heizungen. Diese pauschale Teilung nach § 5a des neu gefassten CO₂-Kostenaufteilungsgesetzes ersetzt das bisherige Stufenmodell nach Effizienzklasse des Gebäudes.
Gilt die hälftige Kostenteilung auch für eine Ersatzheizung nach einem Totalausfall?
Nein, nicht in den ersten zwölf Monaten, sofern zum Ausfallzeitpunkt noch keine Quotenpflicht bestand. In dieser Übergangszeit pausiert die Teilung zusammen mit der Bio-Treppe. Die Mehrkosten der Bio-Anteile teilen sich Vermieter und Mieter ohnehin nur bis zur 30-Prozent-Stufe.
Wie bringe ich mich in die Wärmeplanung meiner Kommune ein?
Über die planende Stelle, meist Klimaschutz- oder Stadtplanungsamt oder die beauftragten Stadtwerke. Liefern Sie Ihre Verbrauchsdaten aktiv und bewerben Sie sich für Beteiligungsformate oder Gremien, denn dort lässt sich der Plan im Sinne Ihres Bestands mitgestalten.
Was mache ich, wenn mein Standort auch nach der Fünf-Jahres-Überprüfung Prüfgebiet bleibt?
Entscheiden Sie objektweise auf Basis eigener Messdaten. Bei absehbar auslaufenden Anlagen sind Lösungen mit niedriger Systemtemperatur robust, weil sie später sowohl zu einem Netz als auch zu einer Wärmepumpe passen.
Gelten die übrigen Nachrüstpflichten für Bestandsgebäude weiter?
Ja. Pflichten wie die Dämmung der obersten Geschossdecke oder von Rohrleitungen in unbeheizten Räumen laufen unabhängig vom Wärmeplan mit eigenen Fristen weiter. Gestrichen hat das GModG dagegen die 30-Jahre-Austauschpflicht für Konstanttemperaturkessel.
